Vodič za kupovinu garaže: Tuzlanski kanton

Prije traženja definišite raspon cijene, lokaciju i namjenu.

Prvi korak je realan budžet. Uz cijenu nekretnine planirajte i dodatne troškove kupovine: notarsku obradu ugovora, sudske takse za upis, porez na promet (ili PDV kod novogradnje), te eventualnu agencijsku proviziju. Ti troškovi zajedno često iznose nekoliko procenata cijene, pa ih uračunajte prije nego što počnete pregovore.

Zatražite zemljišnoknjižni i katastarski izvadak i provjerite ima li tereta.

Prije bilo kakve isplate provjerite ko je upisani vlasnik i postoje li tereti. Zatražite aktualan ZK izvadak (ne stariji od 30 dana) i katastarski izvadak. List B pokazuje vlasnika, a list C eventualne terete: hipoteku, plombu, služnost ili zabilježbu spora. Ako postoji hipoteka, dogovorite mehanizam isplate uz brisovnu dozvolu prije ili istovremeno sa prenosom.

Provjerite legalnost gradnje, namjenu zemljišta i dugovanja.

Provjerite je li objekat legalno izgrađen i useljiv. Tražite građevinsku i upotrebnu dozvolu; za starije objekte provjerite je li potrebna legalizacija. Provjerite i eventualna dugovanja koja prate nekretninu: komunalne naknade, te za stanove pričuvu prema upravniku zgrade.

Dogovorite cijenu, rokove i šta ulazi u prodaju.

Nakon provjere dajete ponudu i pregovarate cijenu, rok plaćanja, rok primopredaje i šta je uključeno (npr. namještaj, parking). Dogovorene tačke su osnova za predugovor.

Kada kupujete preko agencije, prije potpisivanja provjerite ko plaća agencijsku proviziju i šta ona pokriva. Provizija i njena raspodjela se ugovaraju, nisu zakonski fiksne.

Predugovorom se obje strane obavezuju; kaparom se potvrđuje ozbiljnost.

Predugovorom se kupac i prodavac obavezuju da će zaključiti glavni ugovor pod dogovorenim uslovima. Uz predugovor se obično daje kapara: ako kupac odustane, gubi kaparu; ako odustane prodavac, vraća je u dvostrukom iznosu. Razlikujte kaparu od avansa (akontacije cijene) i od odustanice, jer imaju različite pravne posljedice.

Banka provjerava kreditnu sposobnost i naručuje procjenu vrijednosti.

Za stambeni kredit banka prvo provjerava vašu kreditnu sposobnost, a zatim naručuje procjenu vrijednosti nekretnine od ovlaštenog procjenitelja. Iznos kredita zavisi od procijenjene vrijednosti i vašeg učešća. Banka po pravilu traži upis hipoteke i police osiguranja prije isplate.

Ugovor o prenosu nekretnine ide preko notara; pravila se razlikuju po entitetu.

Notar provjerava identitet stranaka, sadržaj ugovora i clausula intabulandi (izjavu prodavca kojom dozvoljava upis kupca). Plaćanje se najčešće veže za potpis, uz mehanizme koji štite obje strane.

U Federaciji BiH je, nakon odluke Ustavnog suda FBiH (U-15/10 iz 2015.), za valjanost dovoljna pisana forma uz ovjeru potpisa kod notara ili suda. Potpuna notarska obrada je i dalje uobičajena praksa, ali nije ustavna obaveza; provjerite šta traži nadležni zemljišnoknjižni ured.

Ako je prodavac u braku i nekretnina je bračna stečevina, potrebna je saglasnost bračnog partnera.

Resale nosi porez na promet (samo FBiH); novogradnja od obveznika PDV-a nosi PDV.

Kod kupovine starije nekretnine od privatnog vlasnika ili preko agencije u Federaciji BiH plaća se porez na promet nekretnina (do 5%). Tačna stopa i to ko je obveznik (kupac ili prodavac) zavise od kantona. Prijava se podnosi nadležnoj poreskoj upravi u propisanom roku, a rješenje o plaćenom porezu je uslov za upis vlasništva.

Vlasništvo se stiče tek upisom u zemljišnu knjigu, ne potpisom ugovora.

U BiH se pravo vlasništva stiče upisom u zemljišnu knjigu, ne samim potpisom ugovora. Nakon obrade ugovora i plaćenog poreza, zahtjev za upis podnosi se zemljišnoknjižnom uredu nadležnog suda. Trenutak prijema zahtjeva određuje rang prvenstva, što je važno ako više sticalaca konkuriše na istu nekretninu.

Zapisnik o primopredaji, očitanje brojila, predaja ključeva.

Primopredaja se dokumentuje zapisnikom: zabilježite stanje brojila (struja, voda, plin), preuzmite ključeve i potvrdite da su režije izmirene do dana primopredaje. Zapisnik potpisuju obje strane.

Prijava prebivališta, prenos režija, godišnji porez na imovinu.

Nakon upisa prenesite režije na svoje ime, po potrebi prijavite prebivalište, a za stan se uključite u sistem pričuve kod upravnika zgrade. Imajte na umu i godišnji porez na nekretnine gdje se primjenjuje (Republika Srpska i Brčko distrikt ga naplaćuju redovno).