O mapa.ba: izvori, metodologija i ograničenja

mapa.ba je javna platforma koja objavljuje podatke o tržištu nekretnina u Bosni i Hercegovini: stvarno plaćene cijene iz zvanične evidencije prodaja, agregirane pokazatelje po općini, kantonu i naselju, profil za svaku adresu i automatizovanu procjenu vrijednosti. Pristup je besplatan i ne traži registraciju.

mapa.ba nije agencija za nekretnine, ne posreduje u prodaji i ne naplaćuje proviziju. mapa.ba takođe nije zvanični registar: nadležne uprave vode evidenciju, a mapa.ba je čita, normalizuje i prikazuje.

• Stvarno plaćene cijene: zvanična evidencija koju vode FGU (Federacija BiH) i RGURS (Republika Srpska). RS objavljuje od 2011, FBiH od 2015. godine, pa poređenja između entiteta prije 2015. nisu simetrična.
• Adrese, ulice i geometrije: OpenStreetMap.
• Okruženje i sadržaji: OpenStreetMap i javni izvori (kvalitet vazduha, blizina sadržaja, zone).
• Oglasne cijene: javni oglasi, uvijek označeni kao tražena cijena i nikada pomiješani sa registrovanim prodajama.

Puni popis izvora i uslova korištenja je na stranici licenca podataka. Sirovi zapisi iz zvanične evidencije su javno dobro i mapa.ba nad njima ne polaže nikakva vlasnička prava.

• Deduplikacija. Jedan ugovor često nosi više stavki (stan, garaža, zemljište). Zbrajanje po stavkama napuhalo bi promet višestruko, pa se prodaje broje po ugovoru.
• Prozor od 12 mjeseci. Svaki prosjek, medijana i cijena po m² računa se na posljednjih 12 mjeseci. Ukupni brojevi prodaja i ukupna vrijednost su kumulativni.
• Zaokruživanje. Cijene po m² prikazuju se zaokružene na 50 KM/m², a broj prodaja na najbližu deseticu ili sniženo na najbližu stoticu, ovisno o stranici. Prikaz zadržava analitičku vrijednost bez doslovnog preprodavanja registra.
• Poštena praznina. Kada u prozoru ostane premalo prodaja za pouzdan prosjek, prikazuje se crtica umjesto broja. Radije nemamo podatak nego lažnu preciznost.
• Pismo. Svi nazivi se pohranjuju latinicom, pa ćirilični zapisi iz izvora ne stvaraju dvije verzije istog mjesta.

Procjena na mapa.ba je automatizovana procjena vrijednosti (AVM). Računa se iz uporedivih registrovanih prodaja u okolini, uz korekcije za površinu, tip, godinu izgradnje, stanje i lokaciju. Detaljan opis koraka je na stranici procjena nekretnine.

Procjena nije nalaz ovlaštenog procjenitelja i ne može se koristiti umjesto njega pred bankom, sudom, notarom ili poreznom upravom. Ona je orijentir, i to orijentir čija se tačnost razlikuje po lokaciji: gdje je registrovanih prodaja malo, raspon je širi.

• Evidencija bilježi ugovorenu cijenu. Ako se ugovorena i stvarno plaćena cijena razlikuju, mapa.ba vidi prvu.
• Posljednji mjeseci su uvijek nepotpuni. Prodaja treba vremena da stigne u evidenciju, pa svježi period izgleda tanje nego što jeste.
• U malim općinama prosjek pomjera nekoliko prodaja. Broj prodaja uz svaki prosjek postoji upravo zato da se vidi koliko taj prosjek nosi.
• Pokrivenost po entitetima počinje u različitim godinama, pa duge vremenske serije nisu usporedive prije 2015.
• Procjena vrijednosti ne poznaje unutrašnje stanje stana koje nije prijavljeno, ni dogovore između strana.

Ako neki podatak izgleda pogrešno, javite se na [email protected] sa linkom na stranicu i kratkim opisom. Greške u našoj obradi (pogrešno spojena adresa, pogrešno svrstana općina, pokvaren prikaz) ispravljamo direktno. Greške koje potiču iz same zvanične evidencije ne možemo ispraviti u izvoru, ali takav zapis možemo označiti i isključiti iz prosjeka.

Zahtjeve koji se tiču privatnosti i uklanjanja podataka opisuje stranica privatnost.

mapa.ba je nezavisan projekat, bez vlasničke ili poslovne veze sa agencijama za nekretnine, bankama ili nadležnim upravama čije podatke prikazuje. Sadržaj se pripisuje organizaciji, ne pojedincu: na projektu nema ovlaštenog procjenitelja ni sudskog vještaka, pa potpis pojedinca ispod tržišne analize ne bi značio ono što obično znači. Umjesto potpisa stoji ova stranica: izvor svakog broja, način obrade i put za ispravku.

Kontakt za medije, saradnju i komercijalno korištenje podataka: [email protected].

Odakle mapa.ba preuzima cijene nekretnina?

Iz zvanične evidencije stvarno plaćenih cijena nekretnina koju vode Federalna uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (FGU) za Federaciju BiH i Republička uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove (RGURS) za Republiku Srpsku. Adrese, ulice i geometrije dolaze iz OpenStreetMap-a. mapa.ba ne prikuplja cijene od agencija ni od oglašivača za ovaj sloj.

Jesu li cijene na mapa.ba stvarno plaćene ili tražene?

Stvarno plaćene. Riječ je o cijenama iz zaključenih ugovora prijavljenih nadležnoj upravi, ne o cijenama iz oglasa. Tamo gdje prikazujemo i traženu cijenu iz oglasa, to je izričito označeno kao oglasna cijena i vodi se odvojeno od registrovanih prodaja.

Zašto se prosječne cijene računaju samo za posljednjih 12 mjeseci?

Zato što su cijene po m² u BiH otprilike udvostručene od 2011. godine. Prosjek koji miješa 2011. i 2026. nije prosjek nijednog stvarnog tržišta. Sve prosječne cijene i medijane na mapa.ba računaju se na pomičnom prozoru od 12 mjeseci. Ukupni broj prodaja i ukupna vrijednost su kumulativni jer su to zbirne činjenice, ne prosjeci.

Je li procjena vrijednosti na mapa.ba zvanična procjena?

Nije. Procjena na mapa.ba je automatizovana (AVM) i služi kao orijentir. Za kredit, sud, ostavinu ili poresku svrhu potrebna je procjena ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja. mapa.ba ne izdaje nalaze i ne zamjenjuje ovlaštenog procjenitelja.

Objavljuje li mapa.ba imena vlasnika nekretnina?

Ne. Podaci o identitetu vlasnika ili posjednika se nikada ne prikazuju na javnim stranicama, ne šalju u API odgovore i ne indeksiraju. Javno je vidljiva prodaja, a ne osoba.

Kako prijaviti grešku u podacima?

Pošaljite poruku na [email protected] sa linkom na stranicu i opisom šta je pogrešno, ili koristite dugme za prijavu greške unutar aplikacije. Ispravke koje se tiču obrade na našoj strani rješavamo direktno; greške koje potiču iz same zvanične evidencije možemo označiti i isključiti iz prosjeka, ali ih ne možemo ispraviti u izvoru.