Ugovori, porezi, finansiranje

Kapara

Poznato i kao: rezervacijska kapara · polog kapare · ahd

Kapara je novac koji kupac uplaćuje prodavcu kao znak ozbiljnosti i obezbjeđenje predugovora. Ako transakcija propadne krivicom kupca, prodavac je zadržava; ako krivicom prodavca, vraća dvostruko.

Definicija

Kapara (lat. arrha) je novčani iznos koji jedna strana (najčešće kupac) daje drugoj (prodavcu) prilikom zaključenja ugovora ili predugovora kao dokaz ozbiljnosti namjere i kao instrument obezbjeđenja izvršenja. U BiH je institut kapare regulisan Zakonom o obligacionim odnosima (čl. 79-82, identičan u FBiH i RS). Pravne posljedice ovise o ishodu ugovora: 1. Ugovor je uredno ispunjen - kapara se uračunava u kupoprodajnu cijenu (umanjuje preostalu obavezu kupca). 2. Ugovor nije ispunjen krivicom kupca (npr. kupac se predomisli, ne pribavi kredit u dogovorenom roku) - prodavac može zadržati kaparu i raskinuti ugovor, ili insistirati na izvršenju i tražiti odštetu. 3. Ugovor nije ispunjen krivicom prodavca (npr. proda nekretninu trećoj strani, ne pribavi potrebne dozvole) - prodavac mora vratiti dvostruki iznos kapare, a kupac može pored toga tražiti i naknadu preostale štete. 4. Sporazumni raskid - kapara se vraća kupcu jednostruko, osim ako je drugačije ugovoreno. Kapara nije isto što i avans. Avans je djelimična uplata cijene bez sankcijske funkcije - ako ugovor propadne, avans se vraća bez umnožavanja. Da bi se uplata smatrala kaparom, mora biti tako izričito označena u ugovoru ili predugovoru. U praksi se obično piše: 'Kupac uplaćuje na ime kapare iznos od ___ KM, koji se uračunava u kupoprodajnu cijenu' uz upućivanje na čl. 79-82 ZOO. Visina: zakon ne propisuje minimum ili maksimum. U BiH praksi za nekretnine kapara iznosi 5-10 % kupoprodajne cijene; za vrijednije transakcije može biti niža u apsolutnom iznosu (npr. 3 %), za zemljište često viša jer je rizik propadanja transakcije veći. Forma uplate uvijek bi trebala biti bezgotovinska (transfer na račun) sa pozivom na predugovor.

Primjeri iz prakse

Kupac ne dobije kredit

Kapara 10 000 KM uplaćena uz predugovor (cijena 100 000 KM). Banka odbije kredit dvije sedmice prije isteka roka iz predugovora. Ako je u predugovoru bilo predviđeno 'pod uslovom dobivanja kredita', kupac ima pravo na povrat kapare. Ako uslov nije izričit, prodavac može zadržati kaparu kao kompenzaciju za izgubljeno vrijeme.

Prodavac proda nekretninu drugom kupcu

Prodavac primi kaparu 8 000 KM, pa nakon mjesec dana zaključi notarski ugovor sa boljim ponuđačem. Originalni kupac ima pravo na povrat 16 000 KM (dvostruki iznos kapare) plus eventualnu razliku u troškovima koji su mu nastali zbog očekivanja.

Česte greške

Pisati 'avans' u ugovoru, a očekivati posljedice kapare

Pravna kvalifikacija ovisi od izričite oznake. 'Avans' znači da se vraća jednostruko ako transakcija propadne, bez sankcije za krivu stranu. Termin 'kapara' mora biti izričit.

Plaćati kaparu gotovinom

Bez bankarskog traga teško je dokazati uplatu i njenu svrhu, pogotovo ako prodavac kasnije tvrdi da nije primio.

Davati kaparu prije notarske ovjere predugovora

Ako predugovor nije zaključen u notarskoj formi, on je ništav i kapara ne uživa pravnu zaštitu - može se vratiti samo kao neosnovano obogaćenje, bez dvostrukog iznosa za krivog prodavca.

Ne odrediti rok za zaključenje glavnog ugovora

Bez konkretnog roka kapara visi - prodavac ne zna kad može zadržati, kupac ne zna kad može tražiti vraćanje.

Pravna osnova

Entitet	Propis	Član / napomena
FBiH	Zakon o obligacionim odnosima FBiH	čl. 79-82 - definicija kapare i posljedice neispunjenja
RS	Zakon o obligacionim odnosima RS	čl. 79-82

Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.

Često pitana pitanja

Koliko obično iznosi kapara u BiH?▾

Najčešće 5-10 % kupoprodajne cijene, ali iznos je stvar dogovora. Za stanove srednje vrijednosti praksa je 5 000 - 15 000 KM. Manje od 1 % gubi smisao instrumenta obezbjeđenja.

Da li se kapara plaća prije ili nakon notara?▾

Najsigurnije je platiti je istovremeno sa potpisivanjem predugovora kod notara, na transakcioni račun prodavca. Pre-uplatu prije notarske ovjere izbjegavajte - ugovor još nema obavezujuću snagu.

Da li je kapara oporeziva?▾

Sama kapara nije oporeziva PDV-om niti porezom na promet sve dok se ne uračuna u cijenu. Ako se ugovor raskine i kapara zadrži, taj iznos se može tretirati kao odšteta po ZOO i, zavisno od slučaja, biti predmet porezne klasifikacije.

Šta ako se obje strane pridržavaju, ali se rok prekorači?▾

Ako su obje strane saglasne sa produženjem, sklapa se aneks predugovora ili novi rok pisanim putem. Bez aneksa pravo da se traži zaključenje glavnog ugovora zastarijeva u roku od 6 mjeseci po ZOO.

Izvori

Zakon o obligacionim odnosima FBiH/RS, čl. 79-82

Povezani pojmovi