Ugovori, porezi, finansiranje

Ugovor o kupoprodaji

Poznato i kao: kupoprodajni ugovor · ugovor o prodaji nekretnine · kupoprodaja

Ugovor o kupoprodaji nekretnine je pravni akt kojim prodavac prenosi vlasništvo kupcu uz ugovorenu cijenu. U BiH se obavezno zaključuje u notarskoj formi i bez nje je ništav i ne može se uknjižiti.

Definicija

Ugovor o kupoprodaji nekretnine je pravni posao kojim prodavac prenosi pravo vlasništva na kupca, a kupac se obavezuje da plati ugovorenu cijenu. Pravna osnova su Zakon o obligacionim odnosima (opće odredbe o kupoprodaji), Zakon o stvarnim pravima entiteta (sticanje prava upisom) i propisi o notarima koji nameću obaveznu formu. Obavezni elementi ugovora: identitet ugovornih strana sa svim podacima za upis u zemljišnu knjigu (ime, prezime, JMB ili JIB, adresa); tačan opis nekretnine - katastarska opcina, broj parcele i lista nepokretnosti / zk uloška, površina, eventualno etažni dio (broj stana, sprat); kupoprodajna cijena izražena u KM (sa eventualnim ekvivalentom u EUR); način i rok plaćanja; izjava o predaji u posjed sa rokom; klauzula o porezu na promet nekretnina i njegovom snošenju; klauzula tabularne saglasnosti (clausula intabulandi) kojom prodavac izričito dozvoljava upis kupca u zemljišnu knjigu - bez ove klauzule sud neće provesti uknjižbu. Forma: u BiH se ugovor o kupoprodaji nekretnine obavezno zaključuje u formi notarski obrađene isprave (čl. 73 Zakona o notarima FBiH, odgovarajuće odredbe ZON RS). Bez notarske forme ugovor je ništav i ne može biti osnov za upis vlasništva. Notar provjerava poslovnu sposobnost stranaka, pravnu osnovu vlasništva (uvidom u ZK izvadak), aktualnost podataka i isplatu poreznih obaveza, te savjetuje stranke o pravnim posljedicama. Nakon notarske obrade kupac plaća porez na promet nekretnina poreznoj upravi (osnovica je tržišna ili ugovorena cijena, koja god je veća, stopa zavisi od entiteta i kantona), pribavlja porezno rješenje i sa njim, originalom ugovora i ZK izvatkom podnosi zahtjev za uknjižbu sudu. Pravo vlasništva prelazi na kupca trenutkom upisa, ne potpisom ugovora.

Postupak korak po korak

1
Provjera ZK izvatka i poreznih obaveza
Prije zaključenja, kupac (ili njegov pravnik) provjerava list B (vlasnik) i list C (tereti) ne starije od 7 dana. Provjerava se i da li je nekretnina pod izvršenjem.
2
Predugovor sa kaparom (opciono)
Ako uslovi nisu ispunjeni odmah (kredit, ostavinsko, brisanje hipoteke), zaključuje se predugovor u notarskoj formi sa kaparom.
3
Notarska obrada glavnog ugovora
Notar sastavlja i ovjerava glavni ugovor u prisustvu obje strane. Ugovor sadrži klauzulu tabularne saglasnosti.
4
Plaćanje cijene + posjed
Cijena se plaća prema dogovoru (transakcioni račun, banka, escrow). Po isplati prodavac predaje posjed i ključeve.
5
Plaćanje poreza na promet
Kupac (ili strana ugovorena u kupoprodaji) podnosi prijavu poreske uprave i plaća porez. Bez poreznog rješenja sud neće provesti upis.
6
Uknjižba u zemljišnu knjigu
Sa originalom ugovora, dokazom o porezu i ZK izvatkom kupac podnosi zahtjev sudu. Po pravosnažnosti rješenja kupac postaje upisani vlasnik.

Česte greške

Plaćati cijenu prije provjere ZK i izvršenja

Ako se kasnije pojave skriveni tereti (hipoteka, izvršenje, zabilježba spora), kupac ih preuzima ili gubi novac. Provjeru ZK uvijek raditi neposredno prije plaćanja, ne mjesec dana prije.

Plaćati gotovinom bez traga

Bez bankarskog traga (uplatnica, transakcija) kasnije je teško dokazati stvarnu cijenu - bitno i za porez na promet i za eventualni spor o ispunjenju.

Vjerovati 'preferencijalnoj' cijeni nižoj od tržišne za poreske svrhe

Porez se obračunava na tržišnu vrijednost, čak i ako je u ugovoru navedena niža. Poreska uprava može odrediti vlastitu osnovicu, a 'ušteda' na porezu može stvoriti rizik kvalifikacije kao prikrivenog poklona.

Pravna osnova

Entitet	Propis	Član / napomena
FBiH	Zakon o notarima FBiH	čl. 73 - obavezna notarska obrada za promet nekretnina
RS	Zakon o notarima RS	odgovarajuće odredbe o notarskoj formi
FBiH	Zakon o stvarnim pravima FBiH	čl. 53-58 - sticanje prava upisom u zemljišnu knjigu

Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.

Često pitana pitanja

Koliko košta ovjera ugovora o kupoprodaji?▾

Notarska taksa zavisi od vrijednosti ugovora i propisana je notarskom tarifom (kantonalnom u FBiH, republičkom u RS). U pravilu se kreće između 0,2 i 1 % vrijednosti, sa propisanim maksimalnim iznosom. Tarifa je javna i isti notar mora primijeniti istu cijenu za istu transakciju.

Mogu li sam napisati ugovor i samo ga ovjeriti kod notara?▾

Ne za nekretnine - propisana je notarska obrada, a ne samo ovjera potpisa. Notar mora obraditi ugovor, što uključuje sastavljanje teksta i savjetovanje. Stranke mogu donijeti nacrt, ali notar je odgovoran za konačnu formu.

Šta je klauzula tabularne saglasnosti?▾

Pisana izjava prodavca u ugovoru kojom on izričito dozvoljava upis kupca u zemljišnu knjigu kao novog vlasnika. Bez te klauzule sud ne smije provesti uknjižbu, makar ugovor bio uredan u svemu drugom.

Mogu li kupiti nekretninu od osobe koja nije vlasnik u ZK?▾

Ne neposredno - prodavac mora prvo upisati svoje vlasništvo (npr. po ostavinskom rješenju, sudskoj odluci o utvrđenju, dosjelosti). U izuzetnim slučajevima može se zaključiti uslovni ugovor koji se aktivira kad prodavac upiše svoje pravo.

Izvori

Zakon o obligacionim odnosima FBiH/RS
Zakon o notarima FBiH
Zakon o notarima Republike Srpske
Zakon o stvarnim pravima FBiH

Povezani pojmovi

Predugovor

Ovjera kod notara

Kapara

Porez na promet nekretnina

Uknjižba

Bankovni polog

← Nazad na pojmovnik