Ugovor o kupoprodaji

Definicija

Ugovor o kupoprodaji nekretnine je pravni posao kojim prodavac prenosi pravo vlasništva na kupca, a kupac se obavezuje da plati ugovorenu cijenu. Pravna osnova su Zakon o obligacionim odnosima (opće odredbe o kupoprodaji), Zakon o stvarnim pravima entiteta (sticanje prava upisom) i propisi o notarima koji uređuju formu isprave. Obavezni elementi ugovora: identitet ugovornih strana sa svim podacima za upis u zemljišnu knjigu (ime, prezime, JMB ili JIB, adresa); tačan opis nekretnine - katastarska opcina, broj parcele i lista nepokretnosti / zk uloška, površina, eventualno etažni dio (broj stana, sprat); kupoprodajna cijena izražena u KM (sa eventualnim ekvivalentom u EUR); način i rok plaćanja; izjava o predaji u posjed sa rokom; klauzula o porezu na promet nekretnina i njegovom snošenju; klauzula tabularne saglasnosti (clausula intabulandi) kojom prodavac izričito dozvoljava upis kupca u zemljišnu knjigu - bez ove klauzule sud neće provesti uknjižbu. Forma: u Republici Srpskoj ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti notarski obrađena isprava (Zakon o notarskoj službi RS, čl. 57) i bez obrade je ništav. U FBiH je Ustavni sud FBiH (U-15/10, U-22/16) ukinuo obaveznu notarsku obradu kao uslov punovažnosti, pa je prema sudskoj praksi punovažan i pismeni ugovor sa potpisima ugovarača ovjerenim kod notara ili suda; ovjera u općini nije dovoljna za promet nekretnina. Notarska obrada je u FBiH i dalje uobičajena i najsigurnija opcija: notar provjerava poslovnu sposobnost stranaka, pravnu osnovu vlasništva (uvidom u ZK izvadak), aktualnost podataka i isplatu poreznih obaveza, te savjetuje stranke o pravnim posljedicama, a pojedini zemljišnoknjižni uredi je u praksi i dalje očekuju. Nakon zaključenja ugovora kupac plaća porez na promet nekretnina poreznoj upravi (osnovica je tržišna ili ugovorena cijena, koja god je veća, stopa zavisi od entiteta i kantona), pribavlja porezno rješenje i sa njim, originalom ugovora i ZK izvatkom podnosi zahtjev za upis: u FBiH i Brčko distriktu zemljišnoknjižnom uredu suda, u RS područnoj jedinici RUGIPP-a. Pravo vlasništva prelazi na kupca trenutkom upisa, ne potpisom ugovora.

Postupak korak po korak

1. 1
   Provjera ZK izvatka i poreznih obaveza

   Prije zaključenja, kupac (ili njegov pravnik) provjerava list B (vlasnik) i list C (tereti) ne starije od 7 dana. Provjerava se i da li je nekretnina pod izvršenjem.
2. 2
   Predugovor sa kaparom (opciono)

   Ako uslovi nisu ispunjeni odmah (kredit, ostavinsko, brisanje hipoteke), zaključuje se predugovor sa kaparom: u RS kao notarski obrađena isprava, u FBiH najmanje u pismenoj formi sa ovjerenim potpisima, jer bez ovjere ne proizvodi pravno dejstvo.
3. 3
   Zaključenje glavnog ugovora

   U RS notar obavezno obrađuje ugovor u prisustvu obje strane; u FBiH je alternativa pismeni ugovor sa potpisima ovjerenim kod notara ili suda. Ugovor sadrži klauzulu tabularne saglasnosti.
4. 4
   Plaćanje cijene + posjed

   Cijena se plaća prema dogovoru (transakcioni račun, banka, escrow). Po isplati prodavac predaje posjed i ključeve.
5. 5
   Plaćanje poreza na promet

   Kupac (ili strana ugovorena u kupoprodaji) podnosi prijavu poreske uprave i plaća porez. Bez poreznog rješenja sud neće provesti upis.
6. 6
   Uknjižba u zemljišnu knjigu

   Sa originalom ugovora, dokazom o porezu i ZK izvatkom kupac podnosi zahtjev za upis: u FBiH i Brčko distriktu sudu, u RS područnoj jedinici RUGIPP-a. Po pravosnažnosti rješenja kupac postaje upisani vlasnik.

Česte greške

Pravna osnova

Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.

Često pitana pitanja

Izvori

• Zakon o obligacionim odnosima FBiH/RS
• Zakon o notarima FBiH
• Zakon o notarima Republike Srpske
• Zakon o stvarnim pravima FBiH

Povezani pojmovi