Upravnik zgrade
Upravnik je lice (firma) koje vodi tehničko i finansijsko upravljanje zajedničkim dijelovima zgrade. Zgrade sa više od 4 etaže obavezne su ga imati; ako vlasnici ne izaberu, opcina imenuje prinudnog upravnika.
Definicija
Upravnik zgrade je fizičko ili pravno lice (najčešće registrovana firma za upravljanje zgradama) koje etažni vlasnici angažuju da obavlja poslove tehničkog i finansijskog upravljanja zajedničkim dijelovima zgrade. U FBiH i RS zgrade sa više od četiri posebna dijela (etaže) obavezne su imati upravnika; ako etažni vlasnici sami ne izaberu, nadležni opcinski organ može imenovati prinudnog upravnika. **Poslovi upravnika:** - **Tehnički:** redovno održavanje (čišćenje, sitne popravke, servis lifta, kontrola instalacija), planiranje većih radova, pribavljanje saglasnosti i dozvola, nadzor nad izvođačima. - **Finansijski:** naplata pričuve, vođenje računa zgrade, mjesečni i godišnji finansijski izvještaji, plaćanje računa za struju, vodu i druge zajedničke usluge, isplata izvođačima. - **Pravni:** zastupanje zgrade pred trećim licima u okviru ovlasti, zaključivanje ugovora o održavanju, sudsko izvršenje neplatiša pričuve, vođenje arhive. - **Saziva skupštinu** etažnih vlasnika najmanje jedanput godišnje, priprema dnevni red, vodi zapisnik, izvršava odluke. **Ugovor o upravljanju:** zaključuje se između upravnika i etažnih vlasnika (predstavljenih izabranim predstavnikom ili odborom). Ugovor mora sadržavati period, naknadu (najčešće dio pričuve, npr. 0,1-0,2 KM/m²), prava i obaveze, otkazni rok, način odlučivanja u sporu. **Prinudni upravnik:** kad etažni vlasnici ne uspiju sami izabrati upravnika ili kad postojeći upravnik napusti / propadne, opcina može imenovati prinudnog upravnika koji obavlja iste poslove pod istim pravilima. Prinudni upravnik se može mijenjati kad etažni vlasnici sami izaberu novog. **Odgovornost:** upravnik je odgovoran etažnim vlasnicima za pravilno upravljanje. Ako napravi štetu (loše ulaganje pričuve, propust održavanja što je dovelo do veće štete), može biti tužen i obavezan na naknadu štete.
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Kantonalni zakoni o održavanju zajedničkih dijelova zgrada | obavezno upravljanje za > 4 etaže, prinudni upravnik |
| RS | Zakon o održavanju zajedničkih dijelova zgrada RS | - |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Kako etažni vlasnici mogu promijeniti upravnika?▾
Odlukom skupštine etažnih vlasnika većinom glasova propisanom ugovorom o upravljanju (najčešće natpolovična). Nakon izbora novog upravnika potrebno je otkazati postojeći ugovor u roku propisanom ugovorom (najčešće 30-60 dana) i preuzeti dokumentaciju i račune.
Šta ako upravnik ne odgovara na zahtjeve etažnih vlasnika?▾
Etažni vlasnici mogu sazvati skupštinu (1/3 vlasnika ima pravo na inicijativu), donijeti odluku o smjeni i izabrati novog upravnika. U ozbiljnim slučajevima može se podnijeti i prijava nadležnom opcinskom organu.
Da li upravnik smije raspolagati pričuvom bez saglasnosti vlasnika?▾
Za redovne troškove iz godišnjeg plana može; za vanredne radove veće od propisanog limita potrebna je odluka skupštine. Pričuva je novac etažnih vlasnika, ne upravnika - svako veće raspolaganje bez saglasnosti je zloupotreba.
Izvori
- Zakoni o održavanju zajedničkih dijelova zgrada (entitetski/kantonalni)