Katastar i zemljišna knjiga

Uknjižba

Poznato i kao: upis u zemljišnu knjigu · knjiženje · intabulacija

Uknjižba je upis prava (najčešće vlasništva ili hipoteke) u zemljišnu knjigu suda, odnosno u RS u katastar nepokretnosti kod RUGIPP-a. U BiH se pravo na nekretnini stiče tek tim upisom, ne potpisom ugovora.

Tražiš podatke, ne definiciju?

Na interaktivnoj mapi su prosječne cijene stvarnih prodaja po zonama, za cijelu BiH.

Otvori mapu cijena

Definicija

Uknjižba je pravni postupak kojim se neko stvarno pravo - najčešće pravo vlasništva, hipoteka, služnost ili plodouživanje - upisuje u javnu evidenciju nekretnina: u FBiH i Brčko distriktu u zemljišnu knjigu nadležnog općinskog (osnovnog) suda, a u Republici Srpskoj u katastar nepokretnosti koji vodi RUGIPP. U Bosni i Hercegovini uknjižba ima konstitutivni karakter: dok upis nije proveden, sticalac ima samo obligaciono pravo prema prodavaču, a ne stvarno pravo prema trećim licima. To znači da kupac koji je platio cijenu i preuzeo posjed, ali se nije uknjižio, formalno nije vlasnik - ako prodavač nekretninu istovremeno proda i uknjiži drugome, taj drugi (savjestan) sticalac postaje vlasnik. Postupak se pokreće pisanim zahtjevom predlagača zemljišnoknjižnom uredu nadležnog suda (u RS područnoj jedinici RUGIPP-a), uz priložen osnovni dokument (ugovor o kupoprodaji obrađen ili ovjeren kod notara, ostavinsko rješenje, sudska presuda, ugovor o poklonu, ugovor o zasnivanju hipoteke), aktualan ZK izvadak i dokaz o izmirenom porezu na promet. O upisu se odlučuje rješenjem; ako su uslovi ispunjeni, donosi se rješenje o uknjižbi i upis se provodi sa rangom (redom prvenstva) koji odgovara trenutku prijema zahtjeva. Taj rang je presudan kada na istu nekretninu konkurira više sticalaca. U FBiH postupak je uređen Zakonom o zemljišnim knjigama FBiH; u RS je zemljišna knjiga objedinjena u jedinstven katastar nepokretnosti (Zakon o premjeru i katastru RS), pa se upis provodi kod RUGIPP-a. Pored uknjižbe punog prava postoje predbilježba (uslovni upis koji se naknadno opravdava) i zabilježba (upis pravne činjenice koja ne mijenja vlasnika, npr. spor).

Postupak korak po korak

1
Pripremiti osnovnu ispravu u notarskoj formi
Ugovor o kupoprodaji, ugovor o zasnivanju hipoteke, ugovor o poklonu i drugi ugovori o prenosu nekretnina obavezno se sastavljaju ili obrađuju kod notara. Ostavinsko rješenje izdaje sud u ostavinskom postupku.
2
Pribaviti aktualan ZK izvadak
Izvadak ne smije biti stariji od 30 dana. Provjerite list B (vlasnik) i list C (tereti) prije podnošenja zahtjeva da znate šta postupak treba da promijeni.
3
Platiti porez na promet ili podnijeti dokaz o oslobođenju
Nadležna poreska uprava izdaje rješenje. Bez priloženog dokaza o izmirenom porezu (ili oslobođenju kod npr. nasljeđivanja u prvoj liniji) sud neće provesti upis.
4
Podnijeti zahtjev zemljišnoknjižnom uredu
Zahtjev se podnosi sudu na čijoj se teritoriji nalazi nekretnina; u Republici Srpskoj područnoj jedinici RUGIPP-a. Trenutkom prijema zahtjev dobiva rang prvenstva.
5
Sud donosi rješenje o uknjižbi
Rješenje se dostavlja strankama. Protiv rješenja je dopuštena žalba u zakonskom roku. Po pravosnažnosti upis postaje konačan.

Primjeri iz prakse

Kupovina stana u novogradnji

Kupac potpisuje notarski ugovor sa investitorom i plaća cijenu. Investitor mora imati etažirano vlasništvo i upotrebnu dozvolu. Nakon plaćanja kupac podnosi zahtjev zemljišnoknjižnom uredu i upisuje vlasništvo u list B; istovremeno se može upisati hipoteka u korist banke u list C.

Naslijeđena kuća iz 1980-ih bez upisa

Otac umire 2024., a u zemljišnoj knjizi kao vlasnik figurira djed iz 1972. godine. Da bi se kuća prodala, prvo se mora provesti ostavinski postupak iza djeda i oca, pa sa pravosnažnim ostavinskim rješenjem podnijeti uknjižba na nasljednike, i tek onda zaključiti prodaja.

Česte greške

Smatrati da je potpisom ugovora postao vlasnik

Ugovor stvara samo obavezu prenosa. Vlasništvo se stiče tek upisom u zemljišnu knjigu - bez uknjižbe kupac je u stvarnoj poziciji vanknjižnog vlasnika.

Odgađati uknjižbu nakon plaćanja cijene

Dok se ne uknjiži, kupac rizikuje da prodavac nekretninu proda i uknjiži drugom kupcu, da na nju bude upisana hipoteka po njegovim dugovima, ili da uđe u stečajnu masu.

Vjerovati da neuknjižena površina iz ugovora obavezuje sud

Sud upisuje ono što stoji u katastarskim/ZK podacima. Ako se površina u ugovoru razlikuje od evidentirane, prvo mora biti provedeno usklađenje (npr. cijepanje parcele ili etažiranje), tek onda upis.

Pravna osnova

Entitet	Propis	Član / napomena
FBiH	Zakon o zemljišnim knjigama FBiH	čl. 4-9 - konstitutivnost upisa, javna vjera, rang prvenstva
RS	Zakon o premjeru i katastru RS	-
FBiH	Zakon o stvarnim pravima FBiH	čl. 53-58 - sticanje prava upisom u javni registar
RS	Zakon o stvarnim pravima RS	čl. 53-58

Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.

Često pitana pitanja

Ko provodi uknjižbu?▾

U FBiH i Brčko distriktu zemljišnoknjižni ured nadležnog općinskog (osnovnog) suda po mjestu gdje se nekretnina nalazi; u Republici Srpskoj područna jedinica RUGIPP-a kroz katastar nepokretnosti. Osnov je pisani zahtjev i ovjerene isprave.

Koliko traje uknjižba u BiH?▾

Po zakonu sud bi trebao odlučiti u kratkom roku, ali u praksi - zavisno od opterećenosti ureda - postupak traje od nekoliko sedmica do nekoliko mjeseci. U većim sudovima (Sarajevo, Banja Luka, Tuzla) vrijeme čekanja je u pravilu duže.

Šta je rang upisa i zašto je važan?▾

Rang je redoslijed prvenstva utvrđen trenutkom prijema zahtjeva u sudu. Ako više lica polaže pravo na istu nekretninu, prednost ima onaj čiji je upis ranijeg ranga - bez obzira na to ko je prvi potpisao ugovor ili platio cijenu.

Mogu li uknjižiti nekretninu bez notarskog ugovora?▾

U Republici Srpskoj je notarska obrada ugovora o prometu nekretnina obavezna; bez nje je ugovor ništav i ne može biti osnov za upis. U FBiH je nakon odluke Ustavnog suda FBiH (U-15/10) za valjanost dovoljna pisana forma sa ovjerom potpisa, ali dio zemljišnoknjižnih ureda i dalje očekuje notarsku obradu, pa provjerite prije potpisivanja. Izuzetak su upisi na osnovu sudske ili upravne odluke (ostavinsko rješenje, presuda, rješenje o eksproprijaciji).

Šta je predbilježba i kad se koristi?▾

Predbilježba je uslovni upis kada nije ispunjen jedan formalni uslov za uknjižbu (npr. nedostaje dokaz o porezu). Predbilježbom se osigurava rang prvenstva; nakon naknadnog pribavljanja dokumenta upis se opravdava i pretvara u redovnu uknjižbu.

Izvori

Zakon o zemljišnim knjigama Federacije BiH
Zakon o premjeru i katastru Republike Srpske
Zakon o stvarnim pravima FBiH
Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske

Kupuješ nekretninu?

Interaktivni vodič korak po korak: provjera vlasništva, ugovor kod notara, porez i upis.

Vodič za kupovinu →

Povezani pojmovi

Porez na promet nekretnina

← Nazad na pojmovnik