Katastar i zemljišna knjiga

Uknjižba

Poznato i kao: upis u zemljišnu knjigu · knjiženje · intabulacija

Uknjižba je upis prava (najčešće vlasništva ili hipoteke) u zemljišnu knjigu suda. U BiH se pravo na nekretnini stiče tek tim upisom, ne potpisom ugovora.

Definicija

Uknjižba je pravni postupak kojim se neko stvarno pravo - najčešće pravo vlasništva, hipoteka, služnost ili plodouživanje - upisuje u zemljišnu knjigu nadležnog općinskog (osnovnog) suda. U Bosni i Hercegovini uknjižba ima konstitutivni karakter: dok upis nije proveden, sticalac ima samo obligaciono pravo prema prodavaču, a ne stvarno pravo prema trećim licima. To znači da kupac koji je platio cijenu i preuzeo posjed, ali se nije uknjižio, formalno nije vlasnik - ako prodavač nekretninu istovremeno proda i uknjiži drugome, taj drugi (savjestan) sticalac postaje vlasnik. Postupak pokreće zemljišnoknjižni ured nadležnog suda po pisanom zahtjevu predlagača, uz priložen osnovni dokument (ugovor o kupoprodaji u notarskoj formi, ostavinsko rješenje, sudska presuda, ugovor o poklonu, ugovor o zasnivanju hipoteke), aktualan ZK izvadak i dokaz o izmirenom porezu na promet. Sud o upisu odlučuje rješenjem; ako su uslovi ispunjeni, donosi se rješenje o uknjižbi i upis se provodi sa rangom (redom prvenstva) koji odgovara trenutku prijema zahtjeva. Taj rang je presudan kada na istu nekretninu konkurira više sticalaca. U FBiH postupak je uređen Zakonom o zemljišnim knjigama FBiH; u RS Zakonom o zemljišnim knjigama RS i Zakonom o stvarnim pravima RS. Pored uknjižbe punog prava postoje predbilježba (uslovni upis koji se naknadno opravdava) i zabilježba (upis pravne činjenice koja ne mijenja vlasnika, npr. spor).

Postupak korak po korak

1
Pripremiti osnovnu ispravu u notarskoj formi
Ugovor o kupoprodaji, ugovor o zasnivanju hipoteke, ugovor o poklonu i drugi ugovori o prenosu nekretnina obavezno se sastavljaju ili obrađuju kod notara. Ostavinsko rješenje izdaje sud u ostavinskom postupku.
2
Pribaviti aktualan ZK izvadak
Izvadak ne smije biti stariji od 30 dana. Provjerite list B (vlasnik) i list C (tereti) prije podnošenja zahtjeva da znate šta postupak treba da promijeni.
3
Platiti porez na promet ili podnijeti dokaz o oslobođenju
Nadležna poreska uprava izdaje rješenje. Bez priloženog dokaza o izmirenom porezu (ili oslobođenju kod npr. nasljeđivanja u prvoj liniji) sud neće provesti upis.
4
Podnijeti zahtjev zemljišnoknjižnom uredu
Zahtjev se podnosi sudu na čijoj se teritoriji nalazi nekretnina. Trenutkom prijema zahtjev dobiva rang prvenstva.
5
Sud donosi rješenje o uknjižbi
Rješenje se dostavlja strankama. Protiv rješenja je dopuštena žalba u zakonskom roku. Po pravosnažnosti upis postaje konačan.

Primjeri iz prakse

Kupovina stana u novogradnji

Kupac potpisuje notarski ugovor sa investitorom i plaća cijenu. Investitor mora imati etažirano vlasništvo i upotrebnu dozvolu. Nakon plaćanja kupac podnosi zahtjev zemljišnoknjižnom uredu i upisuje vlasništvo u list B; istovremeno se može upisati hipoteka u korist banke u list C.

Naslijeđena kuća iz 1980-ih bez upisa

Otac umire 2024., a u zemljišnoj knjizi kao vlasnik figurira djed iz 1972. godine. Da bi se kuća prodala, prvo se mora provesti ostavinski postupak iza djeda i oca, pa sa pravosnažnim ostavinskim rješenjem podnijeti uknjižba na nasljednike, i tek onda zaključiti prodaja.

Česte greške

Smatrati da je potpisom ugovora postao vlasnik

Ugovor stvara samo obavezu prenosa. Vlasništvo se stiče tek upisom u zemljišnu knjigu - bez uknjižbe kupac je u stvarnoj poziciji vanknjižnog vlasnika.

Odgađati uknjižbu nakon plaćanja cijene

Dok se ne uknjiži, kupac rizikuje da prodavac nekretninu proda i uknjiži drugom kupcu, da na nju bude upisana hipoteka po njegovim dugovima, ili da uđe u stečajnu masu.

Vjerovati da neuknjižena površina iz ugovora obavezuje sud

Sud upisuje ono što stoji u katastarskim/ZK podacima. Ako se površina u ugovoru razlikuje od evidentirane, prvo mora biti provedeno usklađenje (npr. cijepanje parcele ili etažiranje), tek onda upis.

Pravna osnova

Entitet	Propis	Član / napomena
FBiH	Zakon o zemljišnim knjigama FBiH	čl. 4-9 - konstitutivnost upisa, javna vjera, rang prvenstva
RS	Zakon o zemljišnim knjigama RS	čl. 5-12
FBiH	Zakon o stvarnim pravima FBiH	čl. 53-58 - sticanje prava upisom u javni registar
RS	Zakon o stvarnim pravima RS	čl. 53-58

Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.

Često pitana pitanja

Ko provodi uknjižbu?▾

Zemljišnoknjižni ured nadležnog općinskog (osnovnog) suda po mjestu gdje se nekretnina nalazi, na osnovu pisanog zahtjeva i ovjerenih isprava.

Koliko traje uknjižba u BiH?▾

Po zakonu sud bi trebao odlučiti u kratkom roku, ali u praksi - zavisno od opterećenosti ureda - postupak traje od nekoliko sedmica do nekoliko mjeseci. U većim sudovima (Sarajevo, Banja Luka, Tuzla) vrijeme čekanja je u pravilu duže.

Šta je rang upisa i zašto je važan?▾

Rang je redoslijed prvenstva utvrđen trenutkom prijema zahtjeva u sudu. Ako više lica polaže pravo na istu nekretninu, prednost ima onaj čiji je upis ranijeg ranga - bez obzira na to ko je prvi potpisao ugovor ili platio cijenu.

Mogu li uknjižiti nekretninu bez notarskog ugovora?▾

Za promet nekretnina (kupoprodaja, poklon, hipoteka) notarska forma je obavezna; bez nje ugovor je ništav i ne može biti osnov za upis. Izuzetak su upisi na osnovu sudske ili upravne odluke (ostavinsko rješenje, presuda, rješenje o eksproprijaciji).

Šta je predbilježba i kad se koristi?▾

Predbilježba je uslovni upis kada nije ispunjen jedan formalni uslov za uknjižbu (npr. nedostaje dokaz o porezu). Predbilježbom se osigurava rang prvenstva; nakon naknadnog pribavljanja dokumenta upis se opravdava i pretvara u redovnu uknjižbu.

Izvori

Zakon o zemljišnim knjigama Federacije BiH
Zakon o zemljišnim knjigama Republike Srpske
Zakon o stvarnim pravima FBiH
Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske

Povezani pojmovi

Porez na promet nekretnina

← Nazad na pojmovnik