Pravo prvokupa
Pravo prvokupa daje određenoj osobi (suvlasniku, susjedu, zakupcu) priliku da pod istim uslovima bude preferirana pri prodaji nekretnine. Ako se preskoči, ovlaštena osoba može u 30 dana tužbeno preuzeti kupovinu.
Definicija
Pravo prvokupa (predkupno pravo, pravo preče kupnje) je zakonsko ili ugovorno pravo određene osobe da pod istim uslovima bude preferirana pri kupovini nekretnine koja se prodaje trećoj osobi. Mehanizam: prodavac prije nego sklopi ugovor sa trećim mora pisanim putem ponuditi nekretninu (sa svim uslovima - cijena, način plaćanja, rok) ovlaštenoj osobi. Ovlaštena osoba u zakonom propisanom roku (najčešće 30 dana) odgovara prihvata ili odbija. Ako prihvati, ona postaje kupac umjesto trećeg pod istim uslovima; ako odbije ili ne odgovori, prodavac može slobodno prodati trećem. **Zakonsko pravo prvokupa u BiH** postoji u više situacija: 1. **Suvlasnici (čl. 50-52 ZSP):** kad jedan suvlasnik prodaje svoj idealni dio, ostali suvlasnici imaju pravo prvokupa. Cilj je spriječiti ulazak nepoznatih trećih osoba u suvlasništvo i olakšati eventualnu konsolidaciju. 2. **Zakupac poslovnog prostora:** zakupac koji koristi poslovni prostor po ugovoru o zakupu ima pravo prvokupa kad se prostor prodaje, pod uslovima propisanim entitetskim zakonima o zakupu poslovnog prostora. 3. **Vlasnici susjednih poljoprivrednih parcela:** u nekim kantonima FBiH i u RS susjedi imaju pravo prvokupa kod prodaje poljoprivrednog zemljišta - cilj je konsolidacija parcela. 4. **Posebni propisi:** u zonama zaštite, na pomorskom dobru, kod kulturno-historijskih objekata - država/entitet/jedinica lokalne samouprave može imati pravo prvokupa. **Ugovorno pravo prvokupa** može se ustanoviti slobodno - npr. prodavac sa kupcem dogovara da kupac ima pravo prvokupa ako prodavac kasnije proda susjednu parcelu. Ugovorno pravo se može upisati u zemljišnu knjigu kao zabilježba pa djeluje protiv trećih. **Posljedice preskakanja:** oštećena osoba može u zakonom propisanom roku (30 dana od saznanja, ali najduže 1 godina od prodaje) podnijeti tužbu tubu i biti stavljena u poziciju kupca - sudska odluka zamjenjuje volju trećeg kupca i prenos vlasništva ide na ovlaštenu osobu uz povrat plaćene cijene.
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Zakon o stvarnim pravima FBiH | čl. 50-52 - pravo prvokupa suvlasnika, rok i posljedice |
| RS | Zakon o stvarnim pravima RS | čl. 50-52 |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Šta se dešava ako prodavac preskoči pravo prvokupa?▾
Osoba koja je imala pravo prvokupa može u 30 dana od saznanja (najduže 1 godina od prodaje) tužbeno tražiti da bude stavljena u poziciju kupca pod istim uslovima. Sudskom odlukom prelazi vlasništvo na nju uz povrat trećem kupcu uplaćene cijene.
Mora li suvlasnik aktivirati pravo prvokupa odmah?▾
Ima propisani rok od 30 dana (u nekim zakonima i drugačiji) od prijema pisane ponude. Ako rok protekne bez odgovora, smatra se da je odbio.
Da li pravo prvokupa važi pri poklonu nekretnine?▾
U pravilu ne - pravo prvokupa pretpostavlja prodaju (uz cijenu). Poklon se izvršava bez aktivacije prava prvokupa, što se ponekad zloupotrebljava (prikriveni poklon umjesto kupoprodaje da se izbjegne pravo prvokupa).
Izvori
- Zakon o stvarnim pravima FBiH
- Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske
- Entitetski zakoni o zakupu poslovnih prostora