Legalizacija

Definicija

Legalizacija je postupak kojim se objekat izgrađen bez građevinske dozvole, ili sa bitnim odstupanjem od dozvole, naknadno dovodi u skladu sa zakonom - kroz upravni postupak, plaćanje propisanih naknada i, po potrebi, provođenje radova kojima se objekat usklađuje sa propisima. U BiH se legalizacija sprovodi po entitetskim i kantonalnim zakonima koji se periodično donose, najčešće sa rokom za podnošenje zahtjeva. **Uslovi za legalizaciju** se razlikuju po području, ali zajednički su: (1) objekat mora biti na zemljištu nad kojim podnosilac ima vlasništvo ili drugu pravnu osnovu (zakup, plodouživanje); (2) objekat ne smije bitno odstupati od prostornog plana - ako jest, ne može biti legalizovan u toj formi; (3) ne smije se nalaziti na javnoj površini, u zoni zaštite voda, kulturno-historijske zaštite, na trasi planiranog puta ili komunalne infrastrukture; (4) tehnički mora biti siguran (statika, požar) - eksperti dostavljaju nalaz; (5) podnosilac mora platiti naknade za uređenje građevinskog zemljišta i razne komunalne naknade koje su izbjegnute neplaćanjem prilikom redovne gradnje. **Što legalizacija ne pokriva:** objekat ostaje fizički gdje jest. Ako je za stan u potkrovlju izgrađenu bez dozvole vlasniku stana ispod prokišnjavalo, legalizacija to ne ispravlja - samo daje administrativnu legalnost. **Posljedice neuspjele legalizacije:** ako objekat ne ispunjava uslove, organ donosi rješenje o uklanjanju. To rješenje, ako je potvrđeno u upravnom sporu, predstavlja izvršni naslov - inspekcija može provesti rušenje i naplatiti troškove od vlasnika. U praksi se rušenja u BiH provode rijetko zbog političkih i socijalnih razloga, ali pravna prijetnja je realna. **Zašto je legalizacija ključna pri kupovini:** kupac koji kupi neuknjižen ili bespravno izgrađen objekat preuzima sve obaveze - i finansijske (naknade) i tehničke (eventualne dorade). Stan koji ne može biti legalizovan tehnički je 'nekretnina sa skraćenim vremenskim horizontom' - dok god se ne pokrene rušenje, koristi se, ali ne može se sigurno uknjižiti, kreditirati niti dalje prodati po tržišnoj cijeni.

Postupak korak po korak

1. 1
   Provjera podobnosti

   Prije ulaganja u dokumentaciju, provjerite da li je objekat uopšte podoban za legalizaciju u nadležnoj službi za prostorno uređenje (lokacija u zoni gdje legalizacija nije moguća odbija se odmah).
2. 2
   Tehnička dokumentacija

   Snimak izvedenog stanja izrađuje ovlašteni geodet/projektant. Statički proračun, energetski elaborat, požarni elaborat - prema vrsti objekta.
3. 3
   Saglasnosti i mišljenja

   Komunalna, sanitarna, požarna, vodopravna, prema zoni i namjeni - kao i za redovnu građevinsku dozvolu.
4. 4
   Plaćanje naknada

   Naknada za uređenje građevinskog zemljišta (rentni doprinos), eventualna penal-naknada za bespravnu gradnju, sudske takse. Iznosi se kreću po m² i zoni.
5. 5
   Rješenje o legalizaciji

   Organ izdaje rješenje koje funkcioniše istovremeno kao građevinska i upotrebna dozvola za zatečeno stanje. Po pravosnažnosti objekat se može uknjižiti.

Česte greške

Pravna osnova

Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.

Često pitana pitanja

Izvori

• Kantonalni zakoni o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata (FBiH)
• Zakoni o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata RS

Povezani pojmovi