Upotrebna dozvola
Upotrebna dozvola potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa građevinskom dozvolom i projektom i da se smije koristiti. Mnogi stariji stanovi u BiH je nemaju, što stvara problem pri kreditima i prometu.
Definicija
Upotrebna dozvola (rješenje o odobrenju za upotrebu) je upravni akt kojim nadležni organ - isti onaj koji je izdao građevinsku dozvolu - potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa odobrenim glavnim projektom, da zadovoljava sve tehničke i sigurnosne uslove i da se smije staviti u upotrebu. Izdaje se nakon tehničkog prijema, koji provodi tehnička komisija sastavljena od ovlaštenih inženjera odgovarajućih struka (građevinar, elektro, mašinski, požarni). **Što potvrđuje:** da su nosiva konstrukcija, instalacije, zaštita od požara, energetska efikasnost, sanitarna zaštita i drugi uslovi izvedeni prema projektu. Tehnička komisija može tražiti naknadne radove ako utvrdi nedostatke, ili odbiti tehnički prijem ako su odstupanja bitna. **Bez upotrebne dozvole:** objekat se formalno ne smije koristiti niti se može uknjižiti kao završen objekat (često ide kao 'zgrada u izgradnji'); komunalna preduzeća ne smiju izdati priključke (struja, voda, plin, kanalizacija); banke u pravilu ne odobravaju stambeni kredit za nekretninu bez upotrebne dozvole; agencije za nekretnine je traže kao deal-breaker za ozbiljne kupce. **BiH realnost:** veliki broj stambenih objekata izgrađenih u kasnim 1980-im, 1990-im (period rata i poslijeratne izgradnje), pa i u 2000-im, nikad nije dobio upotrebnu dozvolu - ili nakon završetka radova nije provedena tehnička procedura, ili je objekat odstupao od projekta pa procedura nije pokrenuta. Takvi objekti se prodaju, ali sa rizikom: kupac preuzima sve obaveze (legalizacija, dovođenje u sklad, naknadna upotrebna dozvola). Procjena rizika prije kupovine traži stručnjaka koji može pročitati katastarski i ZK status zajedno sa stanjem na terenu. **Razlika od građevinske dozvole:** građevinska dozvola odobrava da gradnja može početi; upotrebna dozvola potvrđuje da je gradnja uspješno završena. Ne može postojati upotrebna bez građevinske, ali može postojati građevinska bez upotrebne (objekat započet ili u toku gradnje).
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Kantonalni zakoni o prostornom uređenju | uslovi tehničkog prijema i upotrebne dozvole |
| RS | Zakon o uređenju prostora i građenju RS | čl. 130-140 |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Može li se stan prodati bez upotrebne dozvole?▾
Formalno može (ako je upisan u zemljišnoj knjizi), ali u praksi banke većinom odbijaju da odobre stambeni kredit, a kupac preuzima rizik eventualnog budućeg postupka legalizacije i troška dovođenja u sklad. Cijena za takvu nekretninu je u pravilu niža od tržišne.
Ko zatraži upotrebnu dozvolu?▾
Investitor (vlasnik) podnosi zahtjev nadležnom organu po završetku radova. Tehnička komisija koju imenuje organ izlazi na teren, vrši tehnički prijem i sastavlja zapisnik. Na osnovu zapisnika organ donosi rješenje.
Koliko traje izdavanje upotrebne dozvole?▾
Zakonski rok je 30 - 60 dana od kompletnog zahtjeva, u praksi često duže zbog dostupnosti komisije i koordinacije sa komunalnim preduzećima.
Šta je 'naknadna upotrebna' i kako se dobija?▾
Za objekte koji nisu prošli redovan tehnički prijem (a uglavnom su izgrađeni po dozvoli) može se voditi postupak naknadne upotrebne dozvole. Investitor pribavlja sve potrebne saglasnosti, eksperti utvrđuju usklađenost izvedenog stanja sa propisima, i organ izdaje rješenje. Postupak je skuplji i sporiji od redovnog.
Izvori
- Kantonalni zakoni o prostornom uređenju (FBiH)
- Zakon o uređenju prostora i građenju RS