Porez na promet nekretnina
Jednokratni porez koji se plaća prilikom prenosa vlasništva nekretnine. U FBiH stopa i obveznik su kantonalna stvar (najčešće 5 % od tržišne vrijednosti, kupac plaća); u RS stopa je 3 % od ugovorene vrijednosti, koja ne može biti niža od tržišne.
Definicija
Porez na promet nekretnina je jednokratna porezna obaveza koja nastaje pri prenosu vlasništva ili drugog stvarnog prava na nekretnini - najčešće kupoprodajom, ali i poklonom, zamjenom ili sporazumnim raskidom ranijeg ugovora. Prvi promet stana u novogradnji od strane investitora se ne oporezuje porezom na promet nego PDV-om po stopi od 17 % - od drugog prometa pa nadalje primjenjuje se porez na promet. **FBiH:** porez nije federalni nego kantonalni - svaki od 10 kantona ima vlastiti zakon o porezu na promet nekretnina. Stope se kreću u rasponu 4-5 % tržišne vrijednosti; obveznik je u većini kantona kupac, u pojedinim prodavac ili obje strane solidarno. Osnovica je tržišna vrijednost nekretnine na dan prometa - ne ugovorena cijena, ako je niža. Poreska uprava može utvrditi vlastitu osnovicu ako smatra ugovorenu cijenu nerealnom. **RS:** porez na promet nekretnina ukinut je Zakonom o porezu na promet nepokretnosti za fizička lica koja nisu obveznici PDV-a; umjesto njega plaća se godišnji porez na nepokretnosti. Pravna lica i obveznici PDV-a podliježu PDV-u 17 % na promet stanova u novogradnji, drugi promet je oslobođen ili pod posebnim režimom. Ovo je važna razlika između dva entiteta i čest izvor zabuna. **Brčko distrikt:** vlastiti propis sa stopom oko 5 %. **Postupak u FBiH:** kupac (ili strana ugovorena) u roku od 10-30 dana od potpisa notarski ovjerenog ugovora podnosi prijavu nadležnoj poreznoj upravi. Uprava donosi rješenje sa iznosom poreza i rokom plaćanja (obično 15 dana). Po izmirenju izdaje potvrdu - bez te potvrde sud ne provodi uknjižbu. **Oslobođenja:** prenos po nasljedstvu unutar prvog naslednog reda (bračni drug, djeca, roditelji) najčešće je oslobođeno; razmjena nekretnina jednake vrijednosti pod uslovima; prenos između bračnih drugova; prenos na osnovu sudske odluke u nekim slučajevima. Pravila o oslobođenjima su striktno kantonalna - provjerite kod nadležne poreske uprave.
Primjeri iz prakse
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Kantonalni zakoni o porezu na promet nekretnina | 10 kantona - 10 zakona, stope 4-5 % |
| RS | Zakon o porezu na nepokretnosti RS | porez na promet ukinut za fizička lica; godišnji porez na nepokretnosti |
| BiH | Zakon o porezu na dodanu vrijednost BiH | PDV 17 % na prvi promet stana u novogradnji |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Plaća li se porez na prenos i pri nasljeđivanju?▾
Nasljeđivanje unutar prvog naslednog reda (bračni drug, djeca, roditelji) u pravilu je oslobođeno; nasljeđivanje stranaka iz drugog kruga (braća/sestre, djedovi, baka, drugostepeni rođaci) najčešće se oporezuje. Pravila se razlikuju po kantonu i entitetu.
Plaća li se porez i kad je nekretnina poklonjena?▾
Da, poklon nekretnine je oporezivo dejstvo - osim ako je poklon unutar najužeg kruga rodbine i kanton/entitet predviđa oslobođenje. Osnovica je tržišna vrijednost.
Šta je sa stanom u novogradnji?▾
Prvi promet stana u novogradnji od investitora podliježe PDV-u po stopi 17 %, ne porezu na promet. Drugi i naredni promet istog stana (npr. nakon nekoliko godina) se kvalifikuju kao standardni promet i oporezuju porezom na promet (FBiH) odnosno bez ovog poreza (RS).
Mogu li se osloboditi poreza ako kupujem prvi stan?▾
U BiH (za razliku od npr. Hrvatske) ne postoji generalno oslobođenje od poreza na promet pri kupovini prvog stana. Pojedini kantoni razmatraju olakšice za mlade kupce, ali standardno oslobođenje na nivou entiteta nema.
Izvori
- Zakoni o porezu na promet nekretnina po kantonima FBiH
- Zakon o porezu na nepokretnosti Republike Srpske
- Zakon o PDV-u BiH