Zemljišna knjiga
Zemljišna knjiga je javni registar svih nekretnina i prava na njima koji vodi zemljišnoknjižni ured suda. Sastoji se iz uložaka sa tri lista - A (popis), B (vlasnik), C (tereti) - i uživa javnu vjeru.
Definicija
Zemljišna knjiga je javni registar u kojem se upisuju nekretnine i sva stvarna prava na njima - pravo vlasništva, suvlasništva, hipoteka, služnost, plodouživanje, pravo zakupa upisanog sa knjižnim dejstvom, kao i pravne činjenice koje utiču na nekretninu (zabilježbe spora, izvršenja, dosjelosti). Vodi je zemljišnoknjižni ured nadležnog općinskog (osnovnog) suda na čijem se području nekretnina nalazi. U BiH su zemljišne knjige u nadležnosti entiteta i Brčko distrikta, ali principi rada su praktično isti - postupak je uređen Zakonom o zemljišnim knjigama FBiH i Zakonom o zemljišnim knjigama RS. Knjiga je organizovana po katastarskim opcinama; za svaku jedinicu evidencije postoji zemljišnoknjižna uložak (zk uložak) koji se sastoji od tri lista koji uvijek idu zajedno. List A (popisni) opisuje nekretninu (čestice, površina, kultura, adresa). List B (vlasnički) sadrži upise vlasnika, suvlasnika u idealnim dijelovima i pravne osnove sticanja. List C (teretni) sadrži sve terete i ograničenja. Ključno načelo je javna vjera (publica fides) - savjestan sticalac koji se pouzda u stanje upisa štiti se kao da je upis tačan, i pravo stiče u opsegu koji knjiga pokazuje. To znači da kupac koji savjesno provjeri zemljišnu knjigu prije kupovine ne može izgubiti pravo zbog nekog stvarnog manjka koji u knjizi nije bio vidljiv. Drugi principi su načelo prvenstva (rang upisa po vremenu prijema zahtjeva), načelo legaliteta (sud upisuje samo ono što ima valjan pravni osnov) i načelo cjelovitosti (sve isprave se upisuju ako su uredne). Zemljišna knjiga se razlikuje od katastra: katastar vodi tehničku evidenciju (gdje je parcela, koliko je velika, ko je posjednik), zemljišna knjiga vodi pravnu evidenciju (ko je vlasnik, koji su tereti). U pravnom prometu prednost ima ono što stoji u zemljišnoj knjizi.
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Zakon o zemljišnim knjigama FBiH | čl. 1-12 - javna vjera, načelo prvenstva, sadržaj uloška |
| RS | Zakon o zemljišnim knjigama RS | - |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Šta znači 'javna vjera' zemljišne knjige?▾
Savjesni sticatelj prava (npr. kupac koji ne zna i ne može znati za sporove) može se pouzdati da je stanje u zemljišnoj knjizi tačno, i pravo stiče u opsegu koji knjiga pokazuje. Ovo načelo je zaštita kupca i temelj sigurnosti pravnog prometa.
Razlikuju li se zemljišne knjige u FBiH i RS?▾
Pravila su praktično identična - oba entiteta usvojila su moderne Zakone o zemljišnim knjigama temeljene na austrijskoj tradiciji (publica fides, knjižni rang, list A/B/C). Razlikuje se samo nadležni sud i organizacija; zk uložak se nalazi u sudu kojem teritorijalno pripada KO.
Šta ako neka nekretnina uopšte nije upisana u zemljišnu knjigu?▾
Postoje područja BiH gdje zemljišne knjige nisu obnovljene nakon ratnih dejstava ili gdje istorijski upis nedostaje. Tada se vodi postupak osnivanja zemljišne knjige (uknjižba na osnovu sudske odluke o utvrđenju vlasništva) ili se nekretnina vodi u tzv. knjizi položenih ugovora dok se evidencija ne uspostavi.
Postoji li jedinstvena baza svih zemljišnih knjiga u BiH?▾
Ne na nivou BiH. Svaki entitetski sud vodi svoju knjigu; u FBiH postoji e-grunt elektronski sistem koji pokriva većinu sudova, u RS RGURS i sudovi razvijaju vlastite e-servise. Za izvadak se uvijek obraća sudu po mjestu nekretnine.
Izvori
- Zakon o zemljišnim knjigama Federacije BiH
- Zakon o zemljišnim knjigama Republike Srpske
- Zakon o stvarnim pravima FBiH
- Zakon o stvarnim pravima RS