Predugovor
Predugovor je obavezujući dogovor da će se kasnije zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji. U BiH se piše kad jedna od strana još ne može potpisati glavni ugovor (čeka kredit, dozvolu, ostavinsko) i u pravilu se ovjerava kod notara.
Definicija
Predugovor je ugovor kojim se ugovorne strane obavezuju da će u budućem dogovorenom roku i pod već utvrđenim uslovima zaključiti glavni ugovor - u prometu nekretnina najčešće ugovor o kupoprodaji. Pravnu osnovu predugovora daje Zakon o obligacionim odnosima (čl. 45), koji propisuje da predugovor obavezuje samo ako sadrži sve bitne elemente budućeg glavnog ugovora i ako je zaključen u formi propisanoj za glavni ugovor. U prometu nekretnina predugovor se koristi u tipičnim situacijama: kupac tek aplicira za stambeni kredit i čeka odluku banke; prodavač čeka uknjižbu vlasništva, ostavinsko rješenje ili upotrebnu dozvolu; nekretnina je opterećena hipotekom čije gašenje treba koordinirati sa kupoprodajom; investitor prodaje stan u izgradnji prije izdavanja upotrebne dozvole. U svim slučajevima predugovor osigurava obje strane da se nakon ispunjenja preduslova mora zaključiti glavni ugovor pod već dogovorenim uslovima - prvenstveno cijena. Formalno: ako se za glavni ugovor traži notarska forma (a za prodaju nekretnina se traži), istu formu mora poštovati i predugovor, inače je ništav. Bitni elementi predugovora su tačan opis nekretnine (katastarska oznaka, površina, adresa), kupoprodajna cijena, rok za zaključenje glavnog ugovora i način prelaska posjeda. U praksi se uz predugovor uplaćuje kapara koja regulira posljedice neispunjenja. Posljedice neispunjenja: ako jedna strana odbije zaključiti glavni ugovor u roku, druga strana ima pravo tužbom tražiti zaključenje glavnog ugovora (sudska odluka zamjenjuje volju strane koja se opire) ili naknadu štete, sa rokom zastare od šest mjeseci od isteka roka iz predugovora. Ako je data kapara, primjenjuju se pravila o kapari iz čl. 79-82 ZOO.
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Zakon o obligacionim odnosima FBiH | čl. 45 - obavezujuća snaga predugovora, rok od 6 mjeseci |
| RS | Zakon o obligacionim odnosima RS | čl. 45 |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Može li se predugovor raskinuti?▾
Predugovor se može raskinuti sporazumno, ili jednostrano ako druga strana krši obaveze. Ako je dana kapara, posljedica neispunjenja je njen gubitak (kriv kupac) ili dvostruko vraćanje (kriv prodavac), uz mogućnost naknade preostale štete.
Da li predugovor blokira nekretninu od daljeg otuđenja?▾
Sam predugovor ne sprečava prodavca da nekretninu proda trećoj osobi. Da bi se nekretnina blokirala, predugovor se može upisati u zemljišnu knjigu kao zabilježba ili kao predbilježba budućeg sticanja - tek tada djeluje protiv trećih lica.
Koliko dugo važi predugovor?▾
Onoliko koliko stranke ugovore. Ako rok za zaključenje glavnog ugovora protekne neispunjen, oštećena strana ima šest mjeseci po Zakonu o obligacionim odnosima da tužbom traži zaključenje glavnog ugovora.
Mogu li umjesto predugovora odmah potpisati glavni ugovor sa odgodnim uslovom?▾
Da - praksa je u nekim slučajevima da se zaključi ugovor o kupoprodaji sa uslovom (npr. dobivanje kredita) i upiše predbilježba u ZK. Pravno je moćniji od predugovora jer odmah daje rang prvenstva u zemljišnoj knjizi.
Izvori
- Zakon o obligacionim odnosima FBiH/RS, čl. 45 (predugovor)
- Zakon o obligacionim odnosima FBiH/RS, čl. 79-82 (kapara)