Ugovori, porezi, finansiranje

Agencija za nekretnine

Poznato i kao: posrednik u prometu nekretnina · real estate agencija · nekretninska agencija · broker

Agencija je registrovani posrednik u prometu i zakupu nekretnina. U BiH posredovanje je regulisana djelatnost; provizija je tipično 2-4 % cijene, plaća je strana koja je angažovala agenciju (najčešće obje).

Definicija

Agencija za nekretnine je privredno društvo ili obrtnik registrovan za posredovanje u kupoprodaji, iznajmljivanju i upravljanju nekretninama. U FBiH i RS djelatnost je regulisana - agencije moraju imati registraciju, ovlaštene posrednike sa polaganim stručnim ispitom (u nekim entitetima), poštovati Pravilnik o etičkom kodeksu i držati profesionalno osiguranje od odgovornosti. **Tipovi posredovanja:** - **Ekskluzivno posredovanje:** vlasnik daje nekretninu samo jednoj agenciji na određeni period (najčešće 3-6 mjeseci). Agencija ulaže više napora (oglasi, profesionalne fotografije, marketing) jer ima ekskluzivu. Provizija je u pravilu sigurna. - **Neekskluzivno posredovanje:** vlasnik daje istu nekretninu više agencija. Naplata samo onoj koja stvarno dovede kupca. - **Otvoreni nalog (bez ugovora):** vlasnik samo unaprijed kaže agenciji 'pošalji mi kupce'. Najslabija pravna osnova za naplatu. **Provizija u BiH:** - Stanovi i kuće: tipično 2-4 % kupoprodajne cijene; u Sarajevu i Banja Luci normalno 3 %. - Zakup: tipično jedna do dvije mjesečne zakupnine. - Najčešće provizija dijeli kupac i prodavac (pola-pola) ili je obje plaćaju 2-3 % svaka. **Ugovor o posredovanju** mora sadržavati: identifikaciju stranaka i nekretnine, vrstu posla (kupoprodaja / zakup), visinu provizije i ko je plaća, period važenja, eventualnu ekskluzivu, otkazne uslove. **Šta agencija ne smije:** - Skrivati relevantne podatke (skrivene mane, sporove, terete) - obaveza otkrivanja. - Lažno prezentirati nekretninu (površina, lokacija, dozvole). - Obrađivati ugovor o kupoprodaji - to radi notar; agencija samo priprema predugovor i koordinira proces. - Naplaćivati proviziju ako nije dovela do zaključenja ugovora (osim u ekskluzivnom posredovanju).

Česte greške

Potpisati ekskluzivni ugovor bez čitanja

Ekskluziva može vas obavezati da agenciji platite proviziju i kad sami pronađete kupca van njene baze. Pažljivo provjerite klauzule prije potpisa.

Ne tražiti pisani izvještaj o aktivnostima

Profesionalna agencija dostavlja periodične izvještaje (oglasi, broj posjeta, povratne informacije zainteresovanih). Bez izvještaja nemate uvid da li agencija stvarno radi.

Prepustiti agenciji da sastavlja kupoprodajni ugovor

Pravnu obradu kupoprodajnog ugovora obavlja notar, ne agencija. Agencija može pripremiti predugovor i pomoći u koordinaciji, ali finalni ugovor je notarski akt.

Pravna osnova

Entitet	Propis	Član / napomena
FBiH	Zakon o posredovanju u prometu nekretnina FBiH	registracija, etički kodeks, profesionalno osiguranje
RS	Zakon o posredovanju u prometu nekretnina RS	-

Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.

Često pitana pitanja

Mogu li izbjeći plaćanje provizije ako direktno kontaktiram prodavca?▾

Ne ako ste potpisali ugovor o posredovanju - u tom slučaju agencija ima pravo na proviziju čak i ako sami pronađete prodavca iz njene baze. Provjerite uslove ugovora prije potpisa.

Da li je provizija PDV-om oporeziva?▾

Da - agencije su obveznici PDV-a (ako prelaze prag). Provizija je iskazana sa PDV-om, ili neto plus PDV. Provjerite cijenu sa PDV-om jer to je stvarni trošak.

Šta ako agencija propusti da otkrije neki teret na nekretnini?▾

Agencija odgovara za štetu nastalu zbog neotkrivanja relevantnih podataka koje je znala ili mogla znati. Profesionalno osiguranje pokriva takvu odgovornost; možete tužbom tražiti naknadu štete.

Izvori

Zakon o posredovanju u prometu nekretnina FBiH (kantonalni / federalni)
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina RS

Povezani pojmovi