Vodič za kupovinu zemljišta: Republika Srpska

Prije traženja definišite raspon cijene, lokaciju i namjenu.

Prvi korak je realan budžet. Uz cijenu nekretnine planirajte i dodatne troškove kupovine: notarsku obradu ugovora, sudske takse za upis, porez na promet (ili PDV kod novogradnje), te eventualnu agencijsku proviziju. Ti troškovi zajedno često iznose nekoliko procenata cijene, pa ih uračunajte prije nego što počnete pregovore.

Zatražite zemljišnoknjižni i katastarski izvadak i provjerite ima li tereta.

Prije bilo kakve isplate provjerite ko je upisani vlasnik i postoje li tereti. Zatražite aktualan ZK izvadak (ne stariji od 30 dana) i katastarski izvadak. List B pokazuje vlasnika, a list C eventualne terete: hipoteku, plombu, služnost ili zabilježbu spora. Ako postoji hipoteka, dogovorite mehanizam isplate uz brisovnu dozvolu prije ili istovremeno sa prenosom.

Kod novogradnje nekretnina često još nije etažirana i nema zaseban ZK izvadak za stan. U tom slučaju provjerite vlasništvo investitora nad zemljištem i objektom, građevinsku i upotrebnu dozvolu, te ugovorom regulišite obavezu investitora da provede etažiranje i omogući upis.

Provjerite legalnost gradnje, namjenu zemljišta i dugovanja.

Provjerite je li objekat legalno izgrađen i useljiv. Tražite građevinsku i upotrebnu dozvolu; za starije objekte provjerite je li potrebna legalizacija. Provjerite i eventualna dugovanja koja prate nekretninu: komunalne naknade, te za stanove pričuvu prema upravniku zgrade.

Kod zemljišta je ključna namjena: poljoprivredno ili građevinsko. Promjena namjene je poseban upravni postupak i podliježe naknadi. Provjerite namjenu u prostorno-planskoj dokumentaciji prije kupovine.

Dogovorite cijenu, rokove i šta ulazi u prodaju.

Nakon provjere dajete ponudu i pregovarate cijenu, rok plaćanja, rok primopredaje i šta je uključeno (npr. namještaj, parking). Dogovorene tačke su osnova za predugovor.

Predugovorom se obje strane obavezuju; kaparom se potvrđuje ozbiljnost.

Predugovorom se kupac i prodavac obavezuju da će zaključiti glavni ugovor pod dogovorenim uslovima. Uz predugovor se obično daje kapara: ako kupac odustane, gubi kaparu; ako odustane prodavac, vraća je u dvostrukom iznosu. Razlikujte kaparu od avansa (akontacije cijene) i od odustanice, jer imaju različite pravne posljedice.

Ugovor o prenosu nekretnine ide preko notara; pravila se razlikuju po entitetu.

Notar provjerava identitet stranaka, sadržaj ugovora i clausula intabulandi (izjavu prodavca kojom dozvoljava upis kupca). Plaćanje se najčešće veže za potpis, uz mehanizme koji štite obje strane.

U Republici Srpskoj je notarska obrada ugovora o prenosu nekretnine obavezna; ugovor koji nije notarski obrađen je ništav i ne može se upisati u zemljišnu knjigu.

Ako je prodavac u braku i nekretnina je bračna stečevina, potrebna je saglasnost bračnog partnera.

Resale nosi porez na promet (samo FBiH); novogradnja od obveznika PDV-a nosi PDV.

Kod nove gradnje kupljene od investitora koji je obveznik PDV-a, u cijenu je po pravilu uključen PDV (17%), a porez na promet se tada ne plaća. Provjerite u ugovoru je li cijena sa PDV-om i ko snosi koje troškove. Od 2025. uvodi se mogućnost povrata PDV-a za prvi stan kupljen od obveznika PDV-a, ali tek po donošenju podzakonskih akata.

Vlasništvo se stiče tek upisom u zemljišnu knjigu, ne potpisom ugovora.

U BiH se pravo vlasništva stiče upisom u zemljišnu knjigu, ne samim potpisom ugovora. Nakon obrade ugovora i plaćenog poreza, zahtjev za upis podnosi se zemljišnoknjižnom uredu nadležnog suda. Trenutak prijema zahtjeva određuje rang prvenstva, što je važno ako više sticalaca konkuriše na istu nekretninu.

Zapisnik o primopredaji, očitanje brojila, predaja ključeva.

Primopredaja se dokumentuje zapisnikom: zabilježite stanje brojila (struja, voda, plin), preuzmite ključeve i potvrdite da su režije izmirene do dana primopredaje. Zapisnik potpisuju obje strane.

Prijava prebivališta, prenos režija, godišnji porez na imovinu.

Nakon upisa prenesite režije na svoje ime, po potrebi prijavite prebivalište, a za stan se uključite u sistem pričuve kod upravnika zgrade. Imajte na umu i godišnji porez na nekretnine gdje se primjenjuje (Republika Srpska i Brčko distrikt ga naplaćuju redovno).