Ugovor o kupoprodaji nekretnine

Šta ugovor mora sadržavati

Identitet ugovornih strana sa svim podacima potrebnim za upis (ime i prezime, JMB ili JIB, adresa) i tačan opis nekretnine: katastarska općina, broj parcele, ZK uložak ili list nepokretnosti, površina, a kod stanova i etažni dio (broj stana, sprat). Podaci moraju odgovarati svježem ZK izvatku, jer će isti podaci ući u zahtjev za uknjižbu.

Kupoprodajna cijena izražena u KM, način i rok plaćanja, izjava o predaji u posjed sa rokom, te ko snosi porez na promet i troškove ovjere ili obrade.

Klauzula tabularne saglasnosti (clausula intabulandi): izričita dozvola prodavca da se kupac upiše u zemljišnu knjigu kao novi vlasnik. Bez te klauzule sud neće provesti uknjižbu, makar ugovor bio uredan u svemu drugom.

Forma po entitetima: notar ili ovjera potpisa

U Republici Srpskoj ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti notarski obrađena isprava i bez obrade je ništav. Vlastiti tekst zato u RS služi samo kao nacrt koji notaru štedi vrijeme, a vama korekcijske runde.

U FBiH je Ustavni sud FBiH (odluke U-15/10 i U-22/16) ukinuo obaveznu notarsku obradu kao uslov punovažnosti, pa je prema sudskoj praksi punovažan i pismeni ugovor sa potpisima ovjerenim kod notara ili suda. Ovjera potpisa u općini nije dovoljna za promet nekretnina.

Notarska obrada je u FBiH i dalje uobičajena i najsigurnija opcija: notar provjerava poslovnu sposobnost stranaka i stanje u zemljišnoj knjizi, savjetuje o pravnim posljedicama, a pojedini zemljišnoknjižni uredi je u praksi i dalje očekuju. Za jednostavne slučajeve pismeni ugovor sa ovjerom potpisa znatno smanjuje trošak.

Porez na promet i uknjižba

U FBiH je porez na promet nekretnina kantonalni: stope se kreću 4-5% tržišne vrijednosti, a obveznik je u većini kantona kupac. Osnovica je tržišna vrijednost na dan prometa, ne niža ugovorena cijena. Prvi promet stana u novogradnji od investitora oporezuje se PDV-om od 17% umjesto porezom na promet.

U Republici Srpskoj je porez na promet nepokretnosti za fizička lica ukinut; umjesto njega postoji godišnji porez na nepokretnosti.

Bez potvrde o plaćenom porezu sud ne provodi upis. Zahtjev za uknjižbu se sa originalom ugovora, dokazom o porezu i ZK izvatkom podnosi zemljišnoknjižnom uredu suda (FBiH i Brčko distrikt), odnosno područnoj jedinici RUGIPP-a (RS). Vlasništvo prelazi na kupca trenutkom upisa; praktično računajte 30-45 dana od potpisa do upisa.

Prije potpisivanja

Svjež ZK izvadak, ne stariji od 7 dana: u listu B provjerite da je prodavac zaista upisani vlasnik, a u listu C da nema hipoteka, zabilježbi spora ili izvršenja. Provjeru radite neposredno prije plaćanja, ne mjesec ranije.

Cijenu plaćajte sa bankovnim tragom. Unošenje niže cijene radi manjeg poreza ne pomaže: porez se obračunava na tržišnu vrijednost, poreska uprava može utvrditi vlastitu osnovicu, a nerealna cijena privlači reviziju.

Koliko košta notar

Notarska nagrada za obradu raste sa vrijednošću posla (FBiH Tarifa, Službene novine FBiH 38/21; RS bodovna tarifa). U FBiH je jeftinija alternativa pismeni ugovor sa ovjerom dva potpisa kod notara ili suda, oko 10 KM ukupno; u RS alternativa ne postoji jer je obrada obavezna.

Koraci do vlasništva

1. 1

   Provjerite ZK izvadak

   List B (vlasnik) i list C (tereti), ne stariji od 7 dana; provjerite i da nekretnina nije pod izvršenjem.

2. 2

   Predugovor sa kaparom (opciono)

   Kada se čeka kredit, ostavina ili brisanje hipoteke; u FBiH pismeno uz ovjeru potpisa, u RS notarska obrada.

3. 3

   Zaključite glavni ugovor

   U RS kod notara (obrada); u FBiH obrada ili pismeni ugovor sa potpisima ovjerenim kod notara ili suda, sa klauzulom tabularne saglasnosti.

4. 4

   Platite cijenu i preuzmite posjed

   Plaćanje sa bankovnim tragom; primopredaju posjeda dokumentujte zapisnikom o primopredaji.

5. 5

   Platite porez na promet

   Prijava nadležnoj poreznoj upravi (FBiH); bez potvrde o plaćenom porezu sud neće provesti upis.

6. 6

   Uknjižite se

   Zahtjev sudu (FBiH, BD) ili RUGIPP-u (RS) sa originalom ugovora, dokazom o porezu i ZK izvatkom; vlasništvo prelazi upisom.

Česta pitanja