Predugovor o kupoprodaji nekretnine

Zašto se pravi predugovor

Predugovor se koristi kada obje strane žele posao zaključiti, ali glavni ugovor još ne može biti potpisan: kupac čeka odobrenje kredita, prodavac završava ostavinski postupak ili briše hipoteku, ili se čeka svjež ZK izvadak. Kapara u međuvremenu obavezuje obje strane.

Predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora: tačnu identifikaciju nekretnine (katastarska čestica, ZK uložak, katastarska općina, površina) i cijenu. Zato generator traži iste podatke koje će tražiti i notar.

Generator pokriva i najčešće situacije iz prakse: dva prodavca ili dva kupca (bračna stečevina, suvlasništvo), kupovinu na stambeni kredit sa zaštitom kapare ako banka odbije zahtjev i saglasnošću za upis hipoteke banke, isplatu postojeće hipoteke prodavca direktno banci uz brisovnu dozvolu, dogovoreni datum predaje posjeda i namještaj uključen u cijenu.

Kapara: pravila iz Zakona o obligacionim odnosima

Zakonski režim (čl. 79-83 ZOO): ako od posla odustane kupac koji je dao kaparu, prodavac je zadržava; ako odustane prodavac koji je kaparu primio, vraća je kupcu u dvostrukom iznosu. Kapara se pri ispunjenju uračunava u cijenu, a sud pretjerano veliku kaparu može smanjiti.

U praksi je kapara najčešće oko 10% cijene. Generator nudi i ugovoreni režim u kojem prodavac vraća jednostruku kaparu i dokazane troškove: ta varijanta je povoljnija za prodavca i u dokumentu je izričito označeno da zamjenjuje zakonsko pravilo o dvostrukom vraćanju.

Forma po entitetima: gdje se predugovor ovjerava

Za predugovor važi ista forma kao za glavni ugovor (čl. 45. ZOO). U FBiH je nakon odluke Ustavnog suda FBiH U-15/10 glavni ugovor punovažan i kao pismeni ugovor sa potpisima ovjerenim kod notara ili suda, pa isto važi i za predugovor; prema sudskoj praksi, predugovor bez ovjerenih potpisa ne proizvodi pravno dejstvo. Ovjera potpisa u općini nije dovoljna za promet nekretnina.

U Republici Srpskoj je notarska obrada obavezna i za glavni ugovor i za predugovor, pa dokument iz generatora služi kao nacrt koji notaru štedi vrijeme i vama korekcijske runde.

Ako jedna strana odbije zaključiti glavni ugovor, druga u roku od šest mjeseci od isteka roka može tražiti od suda da naloži njegovo zaključenje (čl. 45. st. 5. ZOO).

Šta provjeriti prije potpisivanja

Svjež ZK izvadak (ne stariji od 7 dana): u listu B provjerite da je prodavac zaista upisani vlasnik, a u listu C da nema hipoteka, zabilježbi spora ili izvršenja. Podaci u predugovoru moraju odgovarati stanju u evidenciji, jer će isti podaci ući u glavni ugovor.

Koliko se štedi u FBiH

Puna notarska obrada naplaćuje se po vrijednosti posla (Tarifa, Službene novine FBiH 38/21), a pismeni predugovor traži samo ovjeru dva potpisa kod notara ili suda, oko 10 KM ukupno. U Republici Srpskoj obrada je obavezna, pa se tamo štedi priprema, ne obrada.

Kako funkcioniše

1. 1

   Popunite podatke

   Strane, nekretnina iz ZK izvatka, cijena, kapara i rokovi.

2. 2

   Generišite PDF

   Dokument se sprema u vaš profil; RS varijanta se generiše kao nacrt za notara.

3. 3

   Ovjerite potpise

   FBiH i BD: ovjera potpisa obje strane kod notara ili suda (oko 4-5 KM po potpisu uz PDV). RS: nacrt nosite notaru na obradu.

4. 4

   Isplatite kaparu

   Po mogućnosti na račun, uz jasan trag uplate; gotovinu potvrđuje potpis na predugovoru.

5. 5

   Zaključite glavni ugovor

   Do roka iz predugovora; koraci i troškovi glavnog ugovora opisani su u vodiču za kupovinu.

Česta pitanja