Bankovni polog
Bankovni polog (escrow) je mehanizam u kojem kupac uplaćuje cijenu kod banke ili notara, a iznos se prodavcu isplaćuje tek po ispunjenju uslova - najčešće uknjižbe vlasništva bez opterećenja.
Definicija
Bankovni polog (escrow) u kontekstu prometa nekretnina je mehanizam u kojem se kupoprodajna cijena (ili njen dio) ne plaća direktno prodavcu, nego se uplaćuje na poseban račun banke ili notara koji je drži uz pisanu instrukciju za isplatu. Iznos se prodavcu prebacuje tek kad se ispune unaprijed dogovoreni uslovi - najčešće upis vlasništva kupca u ZK bez opterećenja koje nije bilo u ugovoru. **Tipične situacije** kad se polog koristi: 1. **Otplata postojeće hipoteke iz cijene:** prodavac ima upisanu hipoteku 80 000 KM. Cijena je 150 000 KM. Kupac ne želi platiti prije nego što se hipoteka ugasi. Rješenje: 80 000 KM ide na escrow račun sa instrukcijom da banka pri prijemu izda brisovnicu i predavanju iste sudu, ostatak 70 000 KM ide direktno prodavcu. 2. **Vrijeme između potpisa i upisa:** notarski ugovor potpisan, ali ZK upis traje sedmicama / mjesecima. Kupac ne želi platiti prije sigurne uknjižbe. Polog drži cijenu dok se upis ne provede, pa se isplaćuje prodavcu. 3. **Sumnjive okolnosti:** porodična svađa, sudski sporovi u toku, neuredna dokumentacija - escrow daje dodatni sigurnosni sloj. **Koji escrow operator?** U BiH dominantan je notarski polog (notar je profesionalna treća strana sa posebnim računom za pologe). Banke nude escrow uslugu, ali rjeđe i sa višim naknadama. Strani escrow operatori (npr. evropske escrow firme) nisu uobičajeni za BiH transakcije. **Sadržaj instrukcije za polog:** pisani trostrani sporazum (kupac, prodavac, escrow operator) sa: precizno definisanim uslovima isplate, rokom za ispunjenje uslova, šta se dešava ako uslov nije ispunjen (vraćanje kupcu? djelimična isplata?), naknada za uslugu, način podizanja sredstava (ko potpisuje izjavu o ispunjenju). **Cijena:** notarski polog se naplaćuje po notarskoj tarifi - tipično 0,1-0,5 % deponovane sume sa minimalnim iznosom. Banke imaju vlastite tarife. Trošak se najčešće dijeli između kupca i prodavca u skladu sa ugovorom.
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Zakon o notarima FBiH | notarska deponentnja, posebni račun pologa |
| BiH | Zakon o obligacionim odnosima | ugovor o pologu, obaveze deponenta i depozitara |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Ko snosi troškove bankovnog pologa?▾
Najčešće se troškovi dijele između kupca i prodavca kako je dogovoreno u predugovoru, ili ih snosi strana koja je tražila mehanizam pologa. Iznos se kreće od 0,1 do 0,5 % deponovane sume sa minimalnim iznosom.
Da li notar može odbiti uslugu pologa?▾
Notar nije obavezan da prihvati svaku polog instrukciju, posebno ako uslovi nisu jasni ili ako bi notar morao donositi pravne procjene umjesto stranaka. Praksa je da notar postavlja precizne, mehaničke uslove (npr. 'predaja brisovnice' nije procjena nego činjenica).
Da li je polog obavezan za stambeni kredit?▾
Banka u praksi koordiniše transakciju kroz svoj sistem - kreditni iznos isplaćuje direktno prodavcu po upisu hipoteke i vlasništva. Polog za vlastiti učešće kupca može biti dodatni mehanizam, ali nije obavezan ako se vjeruje banci kao posredniku.
Izvori
- Zakon o notarima FBiH
- Zakon o notarima Republike Srpske
- Zakon o obligacionim odnosima FBiH/RS