Etaža
Etaža je samostalna cjelina unutar zgrade (stan, poslovni prostor, garaža) koja može biti predmet zasebnog vlasništva. Etažni vlasnik istovremeno suvlasnik je zajedničkih dijelova zgrade u idealnom udjelu.
Definicija
Etaža (ili posebni dio zgrade) je samostalna funkcionalna cjelina unutar stambene ili poslovne zgrade - najčešće stan ili poslovni prostor, ali i garaža, ostava ili pomoćni prostor sa zasebnim ulazom - koja može biti predmet zasebnog prava vlasništva odvojenog od ostatka zgrade. Etažno vlasništvo (kondominijum) je dvostruka pravna konstrukcija: vlasnik etaže istovremeno ima (1) isključivo pravo vlasništva nad svojim posebnim dijelom (stanom) i (2) suvlasnički idealni udio na zajedničkim dijelovima zgrade (krov, fasada, stepenište, liftovi, instalacije, krovna terasa, vanjsko zemljište) proporcionalan površini svog dijela. Etažiranje (uspostava etažnog vlasništva) provodi se u BiH na osnovu elaborata etažiranja koji izrađuje ovlašteni geodet ili projektant. Elaborat definiše svaku posebnu cjelinu (broj, površina, namjena, sprat) i njen idealni suvlasnički udio na zajedničkim dijelovima. Na osnovu elaborata etažni vlasnici (ili investitor u novogradnji) podnose zahtjev zemljišnoknjižnom uredu nadležnog suda; sud otvara zemljišnoknjižni uložak za zgradu i unutar njega zasebne podbrojeve za svaku etažu. **Pravne posljedice etažiranja:** etaža postaje zaseban pravni objekat u prometu - može se prodati, hipotekom opteretiti, naslijediti i poklonom prenijeti nezavisno od ostatka zgrade. Kupac može uknjižiti vlasništvo upravo nad svojim stanom, ne nad cijelom zgradom u udjelu. Bez etažiranja stan se ne može pravno valjano prodati nekome ko traži uknjižbu - kupac bi mogao uknjižiti samo idealni dio cijele zgrade, što banke ne prihvaćaju za stambeni kredit. **BiH realnost:** novogradnja se etažira po pravilu prije prodaje - investitor je dužan to uraditi. Stara gradnja (60-80-ih godina, posebno radničko-stambena izgradnja) često nije etažirana, jer se nekretninama upravljalo drugačije. Suvlasnici starije zgrade mogu zajednički pokrenuti etažiranje - troškove dijele po idealnim udjelima.
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Zakon o stvarnim pravima FBiH | čl. 73-100 - etažno vlasništvo, posebni i zajednički dijelovi |
| RS | Zakon o stvarnim pravima RS | čl. 73-100 |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Moram li imati etažu upisanu u ZK da bih mogao prodati stan?▾
Da - da bi kupac mogao uknjižiti vlasništvo, stan mora biti etažiran i posjedovati samostalan upis u zemljišnoj knjizi. U starijoj gradnji koja nije etažirana, prodaja je moguća, ali se prvo provodi zajedničko etažiranje cijele zgrade - što traje od nekoliko mjeseci do godinu dana i košta po m².
Ko može pokrenuti etažiranje stare zgrade?▾
Etažiranje se može pokrenuti na zahtjev jednog ili više etažnih vlasnika, ali u praksi mora biti koordinisano sa ostalima - jer elaborat pokriva cijelu zgradu. Troškovi se dijele po idealnim udjelima.
Šta nakon etažiranja - mijenja li se nešto u upravljanju zgradom?▾
Nakon etažiranja zgrada formalno postaje predmet etažnog vlasništva - obavezna je skupština etažnih vlasnika, izbor upravnika i uplata pričuve. To su zakonske obaveze (čl. 95-100 Zakona o stvarnim pravima FBiH/RS).
Da li su garaža i ostava posebne etaže?▾
Mogu biti, ako su tako tretirane u elaboratu i ako imaju zasebne ulaze i površine. Tada su zasebne etaže koje se mogu odvojeno prodati. Češće su upisane kao 'pomoćni dio' uz glavnu etažu i ne mogu se odvojiti.
Izvori
- Zakon o stvarnim pravima FBiH
- Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske