Zajednički dijelovi zgrade
Zajednički dijelovi zgrade su elementi koji služe svim etažnim vlasnicima - krov, fasada, stepenište, liftovi, instalacije. Svaki etažni vlasnik ima idealni suvlasnički udio proporcionalan površini svoje etaže.
Definicija
Zajednički dijelovi zgrade su elementi stambene ili poslovne zgrade koji služe svim etažnim vlasnicima i ne mogu biti predmet zasebnog vlasništva. Tipični zajednički dijelovi: krov, krovna konstrukcija, fasada (vanjski plašt zgrade), nosiva konstrukcija (zidovi, stubovi, ploče), stepenište, ulazni hodnici, liftovi i njihove instalacije, krovne terase ako su zajedničke, podrumski prostori koji nisu individualni, vanjski prostor zgrade (dvorište, prilaz, parking), zajedničke instalacije (vodovod, kanalizacija, struja, plin, grijanje, telekomunikacije do tačke ulaska u svaki stan). **Pravna struktura:** zajednički dijelovi su predmet zajedničkog suvlasništva svih etažnih vlasnika u idealnim udjelima proporcionalnim površini njihovih posebnih dijelova. Ovi udjeli se utvrđuju elaboratom etažiranja i upisuju u zemljišnu knjigu zajedno sa svakim etažnim vlasništvom. Suvlasnik ne može svoj idealni udio na zajedničkim dijelovima prodati odvojeno od svoje etaže - oni su pravno povezani. **Šta nije zajedničko:** zidovi unutar pojedinačnog stana koji ne podržavaju nosivu konstrukciju, instalacije unutar stana iza ulazne tačke, podovi i plafoni unutar etaže (površinski sloj), ulazna vrata stana sa unutrašnje strane. **Granica je važna kod popravki:** prokišnjavanje krova (zajednički) plaća se iz pričuve; vlažna soba zbog loše izolacije unutrašnjeg zida (individualni) snosi etažni vlasnik. U BiH praksi su sporovi oko granice česti, posebno kod terasa, balkona i poklopaca. **Odlučivanje:** odluke o redovnim održavanjima donosi upravnik u okviru godišnjeg plana; veće odluke (renoviranje fasade, zamjena lifta, nadogradnja) zahtijevaju saglasnost većine etažnih vlasnika na skupštini, sa propisanim kvorumom (najčešće natpolovična većina po idealnim dijelovima, za bitne promjene 2/3).
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Zakon o stvarnim pravima FBiH | čl. 95-100 |
| FBiH | Kantonalni zakoni o održavanju zajedničkih dijelova zgrada | Sarajevo, Tuzla, ZeDo i drugi kantoni imaju vlastite |
| RS | Zakon o održavanju zajedničkih dijelova zgrada RS | - |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Ko snosi troškove popravke zajedničkih dijelova?▾
Svi etažni vlasnici proporcionalno svojim idealnim udjelima, putem mjesečnih doprinosa pričuvi. Odluke o većim zahvatima donosi skupština etažnih vlasnika; redovno održavanje vodi upravnik iz pričuve.
Da li je parking ispred zgrade zajednički?▾
Ovisi o elaboratu etažiranja i ZK upisu. Ako je dvorište / parking upisano kao dio zemljišta zgrade, jeste zajednički. Ako pojedinačna parking mjesta imaju zasebne brojeve i upise, ona su pojedinačna etaža.
Šta sa potkrovljem koje 'nije etažirano'?▾
Ako potkrovlje nije etažirano, najčešće je zajednički dio (tehnički prostor pod krovom). Adaptacija potkrovlja u stan zahtijeva saglasnost etažnih vlasnika i naknadno etažiranje (uz mogući novi idealni udio za novonastali stan).
Izvori
- Zakon o stvarnim pravima FBiH
- Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske
- Zakon o održavanju zajedničkih dijelova zgrada (kantonalni)