Elaborat etažiranja
Elaborat etažiranja je tehnički dokument koji definiše svaki stan/poslovni prostor u zgradi i njegov idealni udio u zajedničkim dijelovima. Bez njega stanovi ne mogu biti predmet zasebnog prometa.
Definicija
Elaborat etažiranja (plan posebnih dijelova zgrade) je tehnički dokument koji izrađuje ovlašteni geodet ili projektant, a koji za svaku zgradu pojedinačno definiše: (1) sve posebne cjeline (stanovi, poslovni prostori, garaže, ostave sa zasebnim ulazom), sa njihovim brojem, površinom, spratom, namjenom; (2) zajedničke dijelove zgrade i zemljišta sa pripadajućim oznakama; (3) idealne suvlasničke udjele svake posebne cjeline u zajedničkim dijelovima, izračunate proporcionalno površini ili po drugom osnovu (npr. uz korekciju za etaže različite vrijednosti). **Sastavni dijelovi elaborata:** - **Tehnički opis zgrade:** lokacija, dimenzije, godina izgradnje, vrsta konstrukcije. - **Tabela posebnih dijelova:** popis svih etaža sa površinama i namjenama. - **Tabela idealnih udjela:** za svaku etažu njen alikvotni dio na zajedničkim dijelovima (npr. 1/24, 7,5/100). - **Grafički prilozi:** osnove svake etaže sa označenim posebnim i zajedničkim dijelovima, presjeci, uzdužni razrezi. - **Geodetski snimak:** položajni i visinski podaci, parcela na kojoj je zgrada. **Postupak:** elaborat se predaje uz zahtjev za uknjižbu etažnog vlasništva. Sud (ili u nekim entitetima nadležni geodetski organ koji prethodno provjeri tehničku dokumentaciju) na osnovu elaborata otvara ulošak za zgradu sa zasebnim podbrojevima za svaku etažu. **Praktične napomene:** za novogradnju elaborat se izrađuje uz dozvolu i prije prve prodaje - dio je investitorske obaveze. Za stariju gradnju koja nije etažirana, etažni vlasnici (ili jedan koji preuzme inicijativu) angažuju geodeta i dijele troškove. Cijena elaborata zavisi od složenosti zgrade i kreće se u BiH od nekoliko hiljada KM za malu zgradu do desetina hiljada za veliku stambenu kulu sa garažom i lokalima.
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Zakon o stvarnim pravima FBiH | čl. 73-94 - etažno vlasništvo, posebni dijelovi, idealni udjeli |
| RS | Zakon o stvarnim pravima RS | čl. 73-94 |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Ko plaća izradu elaborata etažiranja?▾
U novogradnji investitor; u starijim zgradama koje nisu etažirane troškove dijele etažni vlasnici proporcionalno površini svojih dijelova, ili jedan vlasnik snosi trošak pa ga naplaćuje od ostalih (često rješenjem suda u sporu).
Koliko traje izrada i upis elaborata?▾
Izrada elaborata - 2 do 6 mjeseci zavisno od složenosti zgrade i potrebnih saglasnosti. Provođenje u zemljišnoj knjizi - dodatnih 1 do 6 mjeseci zavisno od opterećenosti suda.
Mora li svaki etažni vlasnik potpisati elaborat?▾
Idealno svi potpisuju saglasnost. U slučaju da se neko opire bez razloga, drugi vlasnici mogu sudskim postupkom tražiti utvrđenje udjela i provedbu elaborata.
Izvori
- Zakon o stvarnim pravima FBiH
- Zakon o stvarnim pravima Republike Srpske
- Pravilnik o sadržaju elaborata etažiranja