Zakup nekretnine
Zakup je pravni odnos u kojem zakupodavac ustupa nekretninu zakupcu na korištenje uz naknadu (zakupninu). U BiH se najčešće sklapa pisano, ali za dugoročni zakup poslovnog prostora može biti notarski.
Definicija
Zakup (najam, kolokvijalno kirija) je dvostranoobavezujući ugovor kojim jedna strana (zakupodavac) ustupa drugoj strani (zakupcu) nekretninu na korištenje za dogovoreni period uz naknadu (zakupninu). Pravna osnova: Zakon o obligacionim odnosima (čl. 567 ff.), entitetski zakoni o zakupu poslovnih prostora. **Forma:** pisana forma se preporučuje (i, za određene slučajeve, propisuje), ali nije nužna - zakup je valjan i usmeno, sa ograničenjem dokaza u sporu. Notarska forma je obavezna za dugoročni zakup poslovnog prostora preko propisanog roka (najčešće 5 godina) ako se zakup upisuje u zemljišnu knjigu. **Bitni elementi ugovora:** identifikacija stranaka i nekretnine, period (određeni / neodređeni), visina zakupnine i način plaćanja, raspodjela režijskih troškova (struja, voda, grijanje, pričuva), polog (najčešće 1-2 mjeseca zakupnine kao garancija), pravila o promjenama na nekretnini, otkazni rokovi. **Pravo prvokupa zakupca:** zakupac poslovnog prostora ima pravo prvokupa po Zakonu o zakupu poslovnih prostora (entitetski) - kad zakupodavac proda prostor, prvo mora ponuditi zakupcu pod istim uslovima. **Upis u ZK:** zakup se može upisati u list C zemljišne knjige kao teret. Upisani zakup je 'sa knjižnim dejstvom' i obavezuje sve buduće vlasnike - novi vlasnik preuzima zakup sa svim njegovim uslovima i ne može ga raskinuti samo zato što je sticalac. **Bez upisa u ZK:** zakupac ima pravo na korištenje samo prema zakupodavcu (obligaciono), ne prema novom vlasniku. Pri prodaji nekretnine novi vlasnik može raskinuti zakup uz otkazni rok propisan zakonom (najčešće 30 dana za stanove, 60-90 dana za poslovne prostore). **Prijava poreza:** prihod od zakupnine je oporeziv. Vlasnik (zakupodavac) prijavljuje porezni prihod godišnjom poreznom prijavom. U FBiH primjenjuje se kantonalni propis; u RS porez na dohodak po stopi 8 ili 10 %. U BiH praksi nesvojevoljno ne-prijavljivanje zakupnine je čest, ali rizično - pri prodaji ili prebivalištnoj prijavi traga porezna uprava.
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Zakon o obligacionim odnosima FBiH | čl. 567 ff. - ugovor o zakupu, prava i obaveze |
| FBiH | Zakon o zakupu poslovnih prostora FBiH (kantonalni) | - |
| RS | Zakon o obligacionim odnosima RS | čl. 567 ff. |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Prestaje li zakup automatski ako se nekretnina proda novom vlasniku?▾
Ne - ako je zakup upisan u zemljišnu knjigu, novi vlasnik preuzima ugovor o zakupu sa svim njegovim uslovima. Ako nije upisan, novi vlasnik može raskinuti zakup uz otkazni rok propisan zakonom (30 dana za stanove, 60-90 dana za poslovne prostore).
Može li zakupodavac jednostrano povisiti zakupninu?▾
Ne tokom trajanja ugovora osim ako je ugovorom propisan mehanizam usklađivanja (npr. indeks rasta cijena ili kursni inflator). Za nove uslove potrebno je zaključiti aneks ili prekinuti i sklopiti novi ugovor.
Šta je 'kaucija' i da li se vraća?▾
Kaucija (polog) je novčani iznos koji zakupac uplaćuje zakupodavcu kao garanciju za eventualnu štetu i neplaćene račune. Po isteku zakupa kaucija se vraća umanjena za stvarne troškove (uz dokaze). Spor oko vraćanja kaucije je čest u BiH praksi.
Izvori
- Zakon o obligacionim odnosima FBiH/RS, čl. 567 ff.
- Entitetski zakoni o zakupu poslovnih prostora