Ugovor o zakupu stana ili kuće
Ugovor o zakupu stana ili kuće uređuje odnos zakupodavca i zakupca: zakupninu, režije (posebno ili uključene u cijenu), trajanje, otkazne rokove, depozit i pravila korištenja; punovažan je potpisima obje strane po Zakonu o obligacionim odnosima, a ovjera potpisa treba tek za prijavu boravišta zakupca.
2 besplatna dokumenta po računu; gotov PDF, spremljen u tvoj profil.
Pravni status po entitetima
Federacija BiH
Punovažan potpisima obje strane; ovjera potpisa (općina ili notar) treba samo za prijavu boravišta zakupca.
Republika Srpska
Punovažan potpisima obje strane; ovjera potpisa treba samo za prijavu boravišta zakupca.
Brčko distrikt
Punovažan potpisima obje strane; ovjera potpisa treba samo za prijavu boravišta zakupca.
Šta ugovor o zakupu mora urediti
Tačnu nekretninu (adresa, sprat i broj stana, površina, prostorije), ko sve stanuje sa zakupcem, iznos i dan plaćanja zakupnine, ko snosi režije, trajanje (određeno ili neodređeno), otkazne rokove za obje strane, depozit i pravila njegovog povrata, te zabranu ili uslove podzakupa. Osnov je Zakon o obligacionim odnosima, čl. 567. i dalje.
Naš generator pokriva i varijante iz prakse: kuću umjesto stana, dva zakupca koji odgovaraju solidarno (par ili cimeri), režije uključene u zakupninu, prešutno produženje po isteku, zabranu pušenja i kućnih ljubimaca, pravo zakupodavca na pregled uz najavu i zaštitu depozita od odbitaka za obično habanje.
Za namješten prostor uz ugovor ide zapisnik o primopredaji sa popisom stvari i stanjima brojila: bez njega se depozit na kraju najma ne može pošteno obračunati.
Ovjera i prijava boravišta (CIPS)
Sam ugovor je punovažan potpisima, bez ikakve ovjere. Ali za prijavu boravišta ili prebivališta zakupca nadležna uprava traži ovjeren ugovor o zakupu i ovjeren dokaz o vlasništvu ili posjedu zakupodavca (ZK izvadak ili posjedovni list). Ovjera potpisa u općini košta nekoliko KM po potpisu i za ovu svrhu je dovoljna.
Depozit i otkazni rokovi
Depozit od jedne do dvije mjesečne zakupnine je uobičajen; ugovor treba jasno reći u kojem roku i pod kojim uslovima se vraća. Za otkaz bez razloga ugovorite rok koji objema stranama ostavlja vremena (često 30 do 90 dana); za neplaćanje dvije uzastopne zakupnine standard je otkaz sa rokom od 30 dana.
Porez na prihod od zakupa
Zakupodavac prijavljuje prihod od zakupa nadležnoj poreznoj upravi (porez na dohodak od imovine). U praksi se jedan primjerak ugovora predaje poreznoj upravi uz prijavu, pa generator to uračunava u broj primjeraka.
Kako funkcioniše
- 1
Popunite podatke
Strane, stan, zakupnina, depozit, trajanje i otkazni rokovi.
- 2
Generišite PDF
Dokument se sprema u vaš profil i preuzimate ga spreman za štampu.
- 3
Potpišite primjerke
Standardno tri: po jedan za svaku stranu i jedan za poreznu upravu.
- 4
Ovjerite za CIPS
Ako zakupac prijavljuje boravište: ovjera potpisa u općini ili kod notara, uz ovjeren dokaz o vlasništvu.
- 5
Napravite zapisnik
Na dan useljenja zapisnik o primopredaji sa stanjima brojila i popisom stvari; generišite ga besplatno na mapa.ba/ugovori.
Česta pitanja
Mora li ugovor o zakupu kod notara?
Ne. Ugovor o zakupu je punovažan potpisima obje strane, bez notara i bez ovjere. Ovjera potpisa treba tek ako zakupac prijavljuje boravište na adresi stana.
Šta je potrebno za prijavu boravišta zakupca?
Ovjeren ugovor o zakupu i ovjeren dokaz o vlasništvu ili posjedu zakupodavca (ZK izvadak ili posjedovni list). Ovjera potpisa u općini je za ovu svrhu dovoljna.
Koliki depozit tražiti?
Najčešće jedna do dvije mjesečne zakupnine. Ugovor treba precizirati rok povrata i da se depozit umanjuje samo za utvrđene štete i neizmirene troškove, po zapisniku o primopredaji.
Može li se ugovor otkazati prije isteka?
Može, po otkaznom roku koji ste ugovorili za otkaz bez razloga. Za neplaćanje dvije uzastopne zakupnine zakupodavac otkazuje sa rokom od 30 dana. Otkaz uvijek šaljite pisano, uz dokaz prijema.
Ko plaća režije?
Birate u generatoru: režije (struja, voda, grijanje, internet, odvoz smeća) plaća zakupac posebno uz dokaz o plaćanju, ili su uključene u zakupninu pa se posebno ne naplaćuju. Kod uključenih režija vanredna potrošnja i šteta idu na zakupca.
Mogu li dvije osobe biti zakupci na istom ugovoru?
Mogu: dodajte drugog zakupca u generator. Oba zakupca potpisuju ugovor i za zakupninu i štetu odgovaraju solidarno, što je standard za parove i cimere.
Mora li se zakup prijaviti poreznoj upravi?
Prihod od zakupa je oporeziv i zakupodavac ga prijavljuje nadležnoj poreznoj upravi. Jedan primjerak ugovora se u praksi predaje uz prijavu.
Gdje mogu vidjeti primjer ugovora o zakupu stana?
Primjeri sa interneta često preskaču depozit, brojila i otkazne rokove. Generator pravi ugovor sa vašim podacima i tim klauzulama uključenim, a prije preuzimanja pregledate sve uneseno.
Povezani pojmovi i vodiči
Sadržaj je informativan i nije pravni savjet; pregledano 07.08.2026. Za složenije situacije potražite advokata ili notara.