Novogradnja
Novogradnja je stan ili kuća iz posljednjih nekoliko godina (najčešće do 5 godina), sa svim dozvolama, etažiranjem i upotrebnom dozvolom. U BiH ima cijenovni premijum 20-40 % nad starijom gradnjom.
Definicija
Novogradnja je termin iz oglasne i tržišne prakse koji označava stan ili kuću izgrađenu u nedavnom periodu - najčešće do 5 godina starosti, ili šire do 10 godina ako se zgrada smatra 'savremenom'. Karakteristike novogradnje: **Pravno-administrativne:** zgrada ima sve potrebne dozvole (građevinsku, upotrebnu), proveden je elaborat etažiranja, stanovi su upisani u zemljišnu knjigu kao zasebne etaže. Investitor je u potpunosti ispunio obaveze prema opcini (rentni doprinos, komunalna oprema). Kupac može sigurno uknjižiti vlasništvo i podići stambeni kredit. **Tehničke:** moderni materijali (gas-blok, AAC, sandvič panele), savremena izolacija (toplotna i zvučna), klimatizacija ili centralno grijanje, energetski certifikat klase A ili B. Često imaju lift čak i kod manjih spratnosti, garaže/parking u sklopu zgrade, sigurnosne sisteme (videodomofon, kamere). **Ekonomske:** cijenovni premijum nad starijom gradnjom u BiH je 20-40 %, zavisno od lokacije i kvaliteta. U Sarajevu cijena novogradnje 2026. kreće se 2 500-4 500 EUR/m² zavisno od zone; stara gradnja 1 800-3 200 EUR/m². Premija opravdava niži račun za grijanje, manje održavanje, potencijalno veću stambenu vrijednost u budućnosti. **Porezni tretman:** - **Prva prodaja od investitora:** PDV 17 % (ovo je razlog premije, jer kupac plaća PDV). - **Druga i naredne prodaje:** PDV se ne primjenjuje, nego porez na promet nekretnina (kantonalno u FBiH, ili nikakav za fizička lica u RS). **Rizici novogradnje:** - **Stan u izgradnji bez svih dozvola:** kupovina prije pravosnažne građevinske dozvole je rizična - projekat može biti zaustavljen, izmijenjen, ili odgođen. - **Garancija na radove:** investitor ima zakonsku garanciju (2-5 godina za nedostatke, 10 godina za nosivu konstrukciju). Tražite ugovor sa jasnim garantnim rokovima. - **Skriveni nedostaci:** moderni materijali nisu uvijek dobro izvedeni - prokišnjavanje, vlaga, loša zvučna izolacija. Provjerite reputaciju investitora. **'Roh-bau' (sirova gradnja):** stan se prodaje pre završetka, kupac sam završava unutrašnjost. Cijena niža, ali kupac preuzima rizik završetka i dodatne troškove (fasada, instalacije unutra, opremanje).
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| BiH | Zakon o PDV-u BiH | PDV 17 % na prvi promet stana u novogradnji |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Plaća li se PDV na stan u novogradnji?▾
Da - prva prodaja od investitora oporezuje se PDV-om po stopi od 17 %. Svaka naredna prodaja istog stana tretira se kao promet od fizičkog lica i ne podliježe PDV-u, nego porezu na promet (FBiH) ili nikakvom (RS).
Mogu li kupiti stan koji je još u izgradnji?▾
Da, ali sa rizikom. Tražite kompletnu građevinsku dozvolu, dokaze o napretku gradnje, garanciju investitora, pisani ugovor sa rokom završetka i sankcijama za kašnjenje. Banke za kredit traže napredak gradnje od 30-50 % prije isplate.
Šta je 'kvalitet B' u oglasima novogradnje?▾
Investitori često razlikuju 'kvalitet A' (luksuzni materijali, parket, oprema) i 'kvalitet B' (standardni). Kvalitet B je jeftiniji, ali tražite tačnu listu materijala i finalizacije u ugovoru - 'kvalitet B' nije pravni termin nego marketingška kategorija.
Da li garancija pokriva sve probleme?▾
Zakonska garancija pokriva nedostatke izvedbe (nije isporučeno ono što je projektovano). Promjene u materijalima, normalna trošnja, šteta zbog korištenja nisu pokriveni. Detalji su u ugovoru i Zakonu o obligacionim odnosima.
Izvori
- Zakon o PDV-u BiH
- Zakon o obligacionim odnosima FBiH/RS