Poklon nekretnine
Poklon nekretnine je prenos vlasništva bez naknade. Obavezno u notarskoj formi (inače ništav). Poklon unutar prvog kruga rodbine (bračni drug, djeca, roditelji) u pravilu oslobođen poreza; van njega oporezuje se kao kupoprodaja.
Definicija
Poklon nekretnine je pravni posao kojim poklonodavac dobrovoljno i besplatno prenosi pravo vlasništva nad nekretninom na poklonoprimca. Pravna osnova je Zakon o obligacionim odnosima (čl. 561-571), koji za poklon zahtijeva: dobrovoljnost (slobodna volja poklonodavca, ne pod prinudom ili prijevarom), besplatnost (bez bilo kakve naknade), prihvat poklona od strane poklonoprimca. **Forma:** za poklon nekretnine u BiH obavezna je notarska obrada (čl. 73 ZON FBiH). Bez nje je ništav i ne može biti osnov za uknjižbu. **Porezni tretman:** ovisi o odnosu između poklonodavca i poklonoprimca: - **Prvi nasljedni red** (bračni drug, djeca, roditelji): u pravilu oslobođen poreza na promet, ali pravila su kantonalna u FBiH. - **Drugi i daljnji nasljedni redovi** (braća, sestre, djed, baba, daljnji rođaci, prijatelji): oporezuje se kao i obična kupoprodaja - porez na promet po stopi propisanoj kantonom (4-5 %), osnovica je tržišna vrijednost. **Opoziv poklona** moguć je u tačno propisanim slučajevima (čl. 568-571 ZOO): 1. **Grubo nezahvalništvo poklonoprimca:** ozbiljno ugrožavanje života/zdravlja poklonodavca, krivično djelo protiv njega, namjerno nanošenje teške štete. 2. **Osiromašenje poklonodavca:** ako poklonodavac postane siromašan i ne može pokriti vlastite egzistencijalne potrebe, može tražiti vraćanje poklona. 3. **Rođenje djeteta nakon poklona:** ako poklonodavac u trenutku poklona nije imao djece, a kasnije rodi dijete, može opozvati poklon. **Razlika od kupoprodaje:** kupoprodaja ima cijenu (čak i simboličnu); poklon nema. Pokušaji 'simboličnog poklona' (npr. 'za 1 KM') nisu poklon nego prikrivena kupoprodaja - notari odbijaju takve konstrukcije, jer otvaraju pravne probleme. Bolje je formalno deklarisati poklon i odgovarajuće porezno tretirati. **Praktičan slučaj:** najčešća upotreba u BiH je rješavanje nasljedstva za života - roditelji poklanjaju djeci nekretnine uz rezervu plodouživanja (ostaju do smrti u kući). Tako se izbjegava ostavinski postupak nakon smrti i, u prvom nasljednom redu, plaća se manji ili nikakav porez.
Česte greške
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Zakon o obligacionim odnosima FBiH | čl. 561-571 - ugovor o poklonu, opoziv |
| RS | Zakon o obligacionim odnosima RS | čl. 561-571 |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Može li se poklon nekretnine opozvati?▾
Zakon o obligacionim odnosima predviđa opoziv u tačno propisanim slučajevima - najčešće zbog grubog nezahvalništva poklonoprimca, osiromašenja poklonodavca, ili rođenja djeteta nakon poklona (ako poklonodavac prije nije imao djece). Opoziv se traži tužbom u roku od godinu dana od saznanja razloga.
Da li se poklon može pobijati zbog 'nužnog dijela'?▾
Da. Ako poklon umanjuje nasljedstvo zaštićenih nasljednika ispod nužnog dijela (čl. 30-40 Zakona o nasljeđivanju), oni mogu tražiti vraćanje dijela poklona u ostavinsku masu. To se dešava kad roditelj pokloni više jednom djetetu na štetu drugog.
Plaća li poklonodavac PDV pri poklonu novogradnje?▾
Ne - poklon nije promet u smislu PDV-a (nema naknade). Investitor koji daruje stan plaća porez na promet (ako entitet ga propisuje) ili nije obvezan ničim.
Izvori
- Zakon o obligacionim odnosima FBiH/RS, čl. 561-571
- Zakon o nasljeđivanju FBiH/RS (nužni dio)