Spratnost
Spratnost je broj etaža objekta od prizemlja navišu, izražen oznakama P+1, P+4+Pk, Po+P+2. Maksimalnu dozvoljenu spratnost za parcelu propisuje prostorni plan; razlikuje se po zonama unutar iste ulice.
Definicija
Spratnost je broj korisnih etaža objekta mjeren od prizemlja navišu, izražen standardnim oznakama: - **P** - samo prizemlje - **P+1** - prizemlje + 1 sprat (2 etaže) - **P+4+Pk** - prizemlje + 4 sprata + potkrovlje (6 etaža) - **Po+P+2** - podrum + prizemlje + 2 sprata - **Po+P+5+Pk** - podrum + prizemlje + 5 spratova + potkrovlje (8 etaža) **Pravna i urbanistička regulativa:** maksimalnu dozvoljenu spratnost za određenu parcelu propisuje prostorno-planska dokumentacija (regulacioni plan, urbanistički plan ili plan više razine). Spratnost može biti različita za susjedne parcele u istoj ulici - to ovisi od zone, ulične matrice, vizurne zaštite, kontinuiteta sa postojećim objektima. **Tehnički efekti spratnosti:** - **Lift:** obavezan u BiH propisima od P+5 navišu (neki kantoni već od P+4). - **Požarna zaštita:** posebne mjere od P+8 (vatrozid, dva izlazna stepeništa, sprinkler sistem u nekim slučajevima). - **Statika:** veća spratnost zahtijeva snažniju nosivu konstrukciju i, eventualno, posebne dodatne fundamente. - **Komunalna infrastruktura:** veća spratnost generiše više stanovnika - utiče na vodovod, kanalizaciju, parking, saobraćaj. **Spratnost vs Ki:** spratnost ograničava 'visinu', a koeficijent izgrađenosti (Ki) ograničava 'masu'. Zgrada može imati nisku spratnost ali veliki Ki (široka prizemna zgrada) ili obrnuto. Oba parametra se zajedno koriste u urbanističkim uslovima. **Tržišna vrijednost po spratovima:** u BiH praksi: - **Prizemlje:** najjeftinije (buka, gubitak privatnosti, sigurnost) - 10-15 % ispod prosjeka. - **Prvi sprat:** standardni - referentna cijena. - **2. - 3. sprat:** najpoželjniji u zgradama bez lifta - 5-10 % iznad prosjeka. - **Srednji spratovi sa liftom:** najpoželjniji generalno - 5-15 % iznad prosjeka. - **Najviši sprat:** poželjan zbog vidikovca i privatnosti, ali rizik od krova - varijabilna cijena. - **Potkrovlje:** zbog nestandardne geometrije 5-15 % ispod prosjeka.
Često pitana pitanja
Zašto komšija može imati viši objekat od mene?▾
Spratnost nije određena samo veličinom parcele nego i zonama iz prostornog plana - neki dijelovi ulice mogu biti u zoni sa većom dopuštenom spratnošću. Provjerite lokacijsku informaciju za svoju parcelu da vidite precizan uslov.
Mogu li nadograditi sprat ako je dozvoljena viša spratnost?▾
Pravno - da, ako je vlasnik etažnih jedinica saglasan i ako je spratnost iz prostornog plana viša. Procedura: nova građevinska dozvola, eventualna izmjena elaborata etažiranja, novi idealni udjeli, novi upis u ZK. Tehnički je nadogradnja zahtjevna - ovisi od stanja postojeće konstrukcije.
Šta je 'galerija' kod oznake spratnosti?▾
Galerija (G) je djelimična međuetaža - nadziđe iznad prizemlja koje pokriva samo dio tlocrta. Često u poslovnim prostorima visokog plafona. Računa se u korisnu površinu, ali ne uvijek u broj 'spratova' za urbanističke kalkulacije.