Koeficijent izgrađenosti
Koeficijent izgrađenosti (Ki) je odnos ukupne bruto površine svih etaža prema površini građevinske parcele. Propisuje ga prostorni plan - npr. Ki = 1,5 znači da se na 500 m² parcele može izgraditi 750 m² ukupne građevinske površine.
Definicija
Koeficijent izgrađenosti (Ki, internacionalno FAR - Floor Area Ratio) je urbanistički parametar koji propisuje maksimalnu intenzivnost gradnje na određenoj parceli. Definicija: Ki = (ukupna bruto građevinska površina svih etaža objekta) / (površina građevinske parcele). **Praktičan primjer:** ako prostorni plan za parcelu od 500 m² propisuje Ki = 1,5, na njoj se može izgraditi objekat sa 750 m² ukupne bruto površine raspoređene po svim etažama (prizemlje + spratovi + potkrovlje, sa odgovarajućom redukcijom za neke etaže). Ako je Ki = 0,4 (tipično za individualne stambene zone), na 500 m² može se graditi 200 m² - znatno manji obim. **Komplementarni parametri:** - **Koeficijent zauzetosti (Kz):** odnos tlocrta objekta (samo prizemna projekcija) prema površini parcele. Kz = 0,4 znači da samo 40 % parcele može biti pod fizičkim objektom. - **Spratnost:** maksimalan broj etaža (P+1, P+4+Pk). - **Visina objekta:** apsolutna visina u metrima, najčešće važna u zonama gdje se čuva vizura. **Zonska razlika u BiH:** - **Centar grada:** Ki se kreće 2,0-4,0 (intenzivna izgradnja, multifunkcionalni objekti). - **Stambeni blokovi:** Ki 1,0-2,0 (kolektivno stanovanje srednje gustoće). - **Individualne stambene zone:** Ki 0,3-0,8 (porodične kuće, vrtovi). - **Industrijske zone:** Ki ovisi - od 0,2 (prerađivačke zone) do 1,5+ (logistički centri). **Kako se izračunava ukupna bruto:** uključuje sve nadzemne etaže (prizemlje, spratovi, potkrovlje sa korisnim koeficijentom). Podrum se najčešće ne računa ako je sa koeficijentom 0 ili korigovanim. Ostakljeni balkoni i terase se računaju sa koeficijentom redukcije, neostakljeni djelimično ili nikako. Zavisno od entiteta i kantona pravila redukcije se razlikuju. **Posljedice prekoračenja:** ako u toku gradnje pređete dozvoljeni Ki, građevinska dozvola više ne pokriva izvedenu masu - taj 'višak' je bespravan. Pri tehničkom prijemu komisija odbija upotrebnu dozvolu, pa kreće postupak legalizacije ili rušenja viška.
Primjeri iz prakse
Pravna osnova
| Entitet | Propis | Član / napomena |
|---|---|---|
| FBiH | Kantonalni zakoni o prostornom uređenju + prostorno-planski dokumenti | - |
| RS | Zakon o uređenju prostora i građenju RS | - |
Sažetak iz važećih propisa; za pravno obavezujuće tumačenje konsultujte advokata.
Često pitana pitanja
Gdje mogu vidjeti koji Ki važi za moju parcelu?▾
U lokacijskoj informaciji koja se izdaje na zahtjev u nadležnoj opcinskoj/gradskoj službi za urbanizam. Dokument sadrži Ki, Kz, spratnost i druge ključne parametre za konkretnu parcelu.
Mogu li tražiti povećanje Ki za svoju parcelu?▾
Promjena Ki zahtijeva izmjenu prostorno-planske dokumentacije, što vodi opcina/grad kroz formalnu proceduru sa javnom raspravom. Pojedinačno povećanje za jednu parcelu je rijetko i ide kroz urbanistički projekat sa obrazloženjem.
Da li se podzemne garaže računaju u Ki?▾
Najčešće ne se računaju u Ki ako su isključivo podzemne, ali računaju se u Kz. Detalji ovise o lokalnom pravilniku - tražite konkretno tumačenje u lokacijskoj informaciji.
Izvori
- Kantonalni zakoni o prostornom uređenju (FBiH)
- Zakon o uređenju prostora i građenju RS
- Pravilnici o urbanističkim parametrima