Od 2021. do 2025. broj prodatih stanova u BiH pao je za oko 27%, dok je medijalna cijena po kvadratu porasla za oko 52%, iako tipičan stan i dalje ima oko 53 m².
mapa.ba · Analiza tržišta
Zaleđeno, nije palo
Od 2021. do 2025. u BiH se prodaje sve manje stanova, a cijena po kvadratu ne pada nego raste. Dvije suprotne sile u istom tržištu.
manje prodatih stanova
2021 → 2025
viša cijena po m²
2021 → 2025
Stanovi pritom nisu veći: tipičan stan i dalje ima oko 53 m².
Makaze
Manje prodaja, veće cijene
Obje krive svedene su na 2021 = 100, pa se u istoj skali vidi kako se razilaze: broj prodaja pada, cijena po kvadratu raste.
2021. je vrhunac broja prodaja: od te godine se krive razilaze u makaze.
Isplativost
Skuplje ali isto kvadrata
Medijalna cijena stana skočila je za nekoliko godina, iako se prodaje rjeđe. Rast ide u cijenu kvadrata, ne u veće nekretnine.
Tipična veličina stana ostala je gotovo nepromijenjena, oko 53 m². Skuplji su kvadrati, ne krupnije nekretnine.
Prosjek vara
Prosjek krije pravu sliku
Prosječna neto plata jeste ispratila cijenu kvadrata, ali prosjek diže šačica visokih plata (IT, banke, javni vrh). Skoro svaki peti radnik je nisko plaćen, a minimalna plata je godinama stajala dok je kvadrat poskupio. Za onoga na dnu, stan je postao daleko manje dostupan.
Minimalna plata u FBiH godinama je stajala oko 406 KM, manje nego što je koštao jedan kvadrat. Tek 2025. zakonski je skočila na 1.000 KM, jednokratno, ne kao tržišni rast plata.
Sve vrijednosti su u KM. Isprekidana linija pokazuje koliko bi kvadrat koštao da je rastao samo s inflacijom - razmak do stvarne cijene je realno poskupljenje. Prosječna plata je aritmetička sredina za cijelu BiH koju diže manjina najvećih plata; minimalna plata je za Federaciju BiH (u RS-u se razlikuje). Cijena po kvadratu je iz evidentiranih ugovora, plate i inflacija iz Agencije za statistiku BiH.
Struktura
Nisu se prodavali veći stanovi
Ako cijena po kvadratu raste, prvo pitanje je: da li se samo prodaju krupniji stanovi? Ne. Udio malih i velikih stanova ostaje gotovo isti kroz cijeli period, pa je rast stvarno poskupljenje kvadrata.
2021 → 2025(+0.6 p.p.)
2021 → 2025(+0.3 p.p.)
Struktura prodatih stanova po veličini gotovo se ne mijenja. Kad se struktura ne pomjera, a medijalna cijena po kvadratu raste, to je poskupljenje, a ne promjena ponude.
Iste pare
Daleko manje stanova za iste pare
Ukupno potrošeno na stanove ostalo je blizu milijardu KM svake godine od 2021. Ista suma sada kupuje osjetno manje stanova, pa svaki košta više.
2021 → 2025(+13%, gotovo nepromijenjeno)
2021 → 2025(-27%)
Ukupna vrijednost, 2018 → 2025
Broj prodaja, 2018 → 2025
Za praktično iste pare, tržište 2025. upije oko 3.135 manje prodatih stanova nego 2021.
Gradovi
Zaleđeno je skoro svugdje
Promjena broja prodatih stanova, 2021 → 2025. Broj prodaja je pao u gotovo svakom gradu. Cijena po kvadratu je, uprkos tome, porasla svugdje.
Bijeljina je izuzetak: jedini grad u kojem je broj prodaja porastao (+15.3%).
Kuće
Zamrzli su se stanovi, ne kuće
Broj prodatih kuća od 2021. je otprilike na istom nivou. Pad se dešava kod stanova, a ne na cijelom tržištu.
Prodaje kuća, 2018 → 2025
Sve nekretnine
Zamrznuti su stanovi, ne cijelo tržište
Promjena broja prodaja po vrsti nekretnine, 2021 → 2025. Pad je gotovo isključivo kod stanova i poslovnih prostora. Zemljište, kuće i garaže drže se ili čak rastu.
Zemljište je i najprodavanija imovina u BiH: 20.610 prodaja u 2025. i dalje u porastu, suprotno stanovima.
Zaključak
Zaleđeno, nije palo
Tržište stanova u BiH se nije srušilo. Ljudi prodaju rjeđe, a oni koji prodaju traže i dobijaju više po kvadratu. Manje transakcija, veće cijene.
Metodologija
Brojke se zasnivaju na stvarnim plaćenim cijenama iz evidentiranih kupoprodajnih ugovora, dedupliciranim na nivou ugovora. Godina 2026. je izostavljena zbog kašnjenja u obradi podataka. Tamo gdje je manje od 5 prodaja, medijan se ne prikazuje („-“). Podaci zaključno sa 30. august 2026.
Tvoj grad
Provjeri svoj grad
Odaberi grad i pogledaj kako su se od 2018. do 2025. kretali broj prodaja i cijena po kvadratu.
Česta pitanja
Pitanja o tržištu stanova
Zašto pada broj prodaja stanova?
Broj prodatih stanova u BiH pao je za oko 27% od 2021. do 2025. godine. Ljudi prodaju rjeđe: uz više cijene i skuplje kreditiranje, na tržište izlazi manje stanova, pa je i broj zaključenih kupoprodaja manji. Pad se odnosi na broj transakcija, a ne na cijene.
Da li cijene i dalje rastu?
Da. Uprkos manjem broju prodaja, medijalna cijena stana po kvadratu porasla je za oko 52% od 2021. do 2025. godine. Rast ide u cijenu kvadrata, a ne u veće nekretnine: tipičan prodati stan i dalje ima oko 53 m².
Da li je cijelo tržište nekretnina u padu?
Ne. Pad broja prodaja odnosi se prije svega na stanove i poslovne prostore. Prodaja zemljišta u istom periodu porasla je za oko 20.5%, a zemljište je i najprodavanija imovina u BiH po broju ugovora. Kuće i garaže se prodaju otprilike jednako kao ranije.
Ako se prodaje manje stanova, ima li manje novca u igri?
Ukupno potrošeno na stanove ostalo je blizu milijardu KM i 2021. i 2025. godine. Kupci troše približno istu sumu, ali za nju dobiju osjetno manje stanova, jer je cijena po kvadratu viša. Ista suma, manje transakcija.
Jesu li stanovi manje dostupni u odnosu na plate?
Zavisi od koga zavisi. Prosječna neto plata (oko +79%) ispratila je rast cijene kvadrata (oko +77%), pa se čini da je dostupnost ostala ista. Ali prosjek je aritmetička sredina koju diže manjina visokih plata; skoro svaki peti radnik je nisko plaćen. Minimalna plata u FBiH godinama je stajala oko 406 KM dok je kvadrat poskupio, pa je za niska primanja stan postao osjetno manje dostupan. Podaci o platama i inflaciji su iz Agencije za statistiku BiH.
Odakle dolaze ovi podaci?
Brojke se zasnivaju na stvarnim plaćenim cijenama iz evidentiranih kupoprodajnih ugovora u Federaciji BiH i Republici Srpskoj, dedupliciranim na nivou ugovora. Prikazani su godišnji podaci od 2018. do 2025. godine.
Zamrznuto tržište stanova u BiH
Ova analiza prati tržište stanova u Bosni i Hercegovini od 2018. do 2025. godine, na osnovu stvarnih plaćenih cijena iz evidentiranih kupoprodajnih ugovora Federacije BiH i Republike Srpske. Glavni nalaz je paradoks: broj prodaja opada, a cijena po kvadratu raste. Tržište se nije srušilo, nego se zamrznulo.
Podaci se objavljuju pod licencom CC BY-NC 4.0. Za tržišne izvještaje i cijene po gradu otvori pregled tržišta nekretnina.